La mancanza del titolo edilizio parziale o totale non costituisce causa di invalidità del contratto di locazione

La mancanza del titolo edilizio parziale o totale non costituisce causa di invalidità del contratto di locazione

No invalidity for the lease of unauthorized buildings

La mancanza del titolo edilizio parziale o totale non costituisce causa di invalidità del contratto di locazione

Per gli immobili la cui costruzione è iniziata dopo il 1 settembre 1967, la possibilità di poter procedere con un atto traslativo (es. Compravendita) è subordinata all’esistenza ed alla allegazione di regolare titolo edilizio o titolo in sanatoria, pertanto, in mancanza di tale titolo (ai sensi art. 40 co. 2 della L.47/1985) gli investitori immobiliari (ossia chi è interessato ad acquisire un immobile) non potranno compiere atti dispositivi aventi ad oggetto il trasferimento e la costituzione di diritti reali.
Diversa, invece, è la situazione giuridica legata alla possibilità di sfruttare la capacità reddituale degli immobili privi di in parte o del tutto del necessario titolo edilizio, concedendoli in locazione a terzi conduttori. E’ opinione giuridica consolidata, infatti, considerare la mancanza del titolo edilizio parziale o totale come elemento non costituente causa di invalidità del contratto di locazione.
In particolare secondo la Corte di Cassazione, la non conformità dell’immobile alla disciplina edilizia ed urbanistica, e la sua conseguente inidoneità ad ottenere l’agibilità, non rilevano ai fini della validità del contratto di locazione se tali circostanze erano note e sono state consapevolmente accettate dal conduttore.
La mancanza di agibilità, tuttavia, non impedisce né rende nullo il contratto di locazione ma determina una situazione di inadempimento, in ragione della inidoneità della cosa a soddisfare l’interesse del conduttore, cosa che espone il locatore, solo in caso di definitivo diniego del rilascio del relativo certificato, a subire la risoluzione del contratto e la richiesta di risarcimento del danno.
In primo luogo ha chiarito che non si configura l’inadempimento del locatore se la situazione urbanistica, nonostante sia di ostacolo all’ottenimento del certificato di agibilità per l’esercizio dell’attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore. Spetterà ovviamente al locatore fornire idonea prova che la situazione era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, qualora detta circostanza non sia stata espressamente dedotta nel contratto.
La Cassazione ha esaminato anche gli obblighi del locatore in relazione ad immobili da adibire ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio (si pensi ad esempio al caso di locali da adibire alla somministrazione di alimenti, ove per ottenere l’autorizzazione igienico-sanitaria i locali stessi debbano necessariamente presentare l’agibilità edilizia). Nella fattispecie esaminata dalla Ordinanza 13/04/2017, n. 9558, è stato riconosciuto che la difformità urbanistica dell’immobile non aveva comunque impedito un utilizzo dello stesso da parte del conduttore per il periodo trascorso dall’inizio della locazione fino al rilascio dell’immobile. Altresì è stata ritenuta infondata la eccezione di nullità del contratto, in quanto le clausole concernenti “i lavori di ristrutturazione da eseguirsi a cura e spese del conduttore” e “la situazione urbanistica” dell’immobile erano state “approvate separatamente e per iscritto in calce al contratto” dovendo essere considerate pertanto “pienamente valide ed efficaci.

Fonte Bollettino di Legislazione Tecnica N. 05/2017

In allegato Corte di Cassazione, sez. III civile, ordinanza 8 marzo – 13 aprile 2017, n. 9558

Ing. Giovanni Pierini – ZED PROGETTI srl