I debitori delle spese condominiali sono sempre e solo i condomini ossia i proprietari degli immobili.

All’interno del condominio e dei bilanci consuntivi e preventivi predisposti dagli amministratori, spesso è previsto espressamente l’addebito all’inquilino della parte di spese condominiali. Tuttavia tale prassi non modifica la titolarità passiva dell’obbligazione al pagamento delle spese condominiali.

Pertanto, quando il conduttore non versa le spese direttamente al condominio, l’amministratore non ha alternativa che agire contro il proprietario.

L’azione diretta verso l’inquilino è infatti destinata ad essere respinta. Sarà poi il proprietario a doversi rivalere contro il suo l’inquilino.
In termini equivalenti, sino al riscatto, è altresì equiparato il titolare di un contratto di leasing all’inquilino.

La qualità di condomini sotto il profilo del pagamento delle spese condominiali non fa capo solo ai proprietari esclusivi delle unità immobiliari all’interno del condominio, ma anche agli usufruttuari e ai titolari di diritto di abitazione.
E’ infatti prevista esplicitamente la posizione dell’usufruttuario e del nudo proprietario nell’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile. In particolare Le spese ordinarie devono essere addebitate all’usufruttuario o al titolare del diritto di abitazione mentre quelle straordinarie debbono essere addebitate al nudo proprietario.

In base all’attuale riforma del Codice Civile (crf. comma 8 del citato art. 67), in tale caso, nudo proprietario e usufruttuario rispondono però solidalmente dei rispettivi debiti nei confronti del condominio.

Questa regola permette all’amministratore di agire alternativamente contro il nudo proprietario o contro l’usufruttuario per tutte le spese dovute da entrambi e rende la posizione del condominio molto più forte ponendo in solido integralmente a carico di entrambi gli oneri derivanti dalle eventuali incertezze in ordine all’imputabilità al primo piuttosto che al secondo di ogni singola spesa condominiale.

(fonte “il Condominio” – Tambosi – Ed. SEAC 2015)

Ing. Fabio Di Matteo – ZED PROGETTI srl