COSA SI INTENDE PER “SISMABONUS”

---

Il “SISMABONUS” rientra nell’ambito più ampio delle agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio presenti nella Normativa italiana sin dal DPR 917 del 1986 ma introduce importanti innovazioni quali l’aumento significativo delle percentuali di spese sostenute che si possono portare a detrazione (sino all’85%) e la possibilità, in luogo della detrazione, di optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi.

Questa nuova forma di agevolazione è stato introdotta dalla legge di Bilancio 2017 (L. n. 232/2016) e confermato sia con quella del 2018, del 2019,  sia con la vigente del 2020 (L. n.160/2019) e prevede la possibilità di usufruire di un incentivo, in termini di detrazione fiscale/cessione del credito, per l’esecuzione di interventi “certificati”, finalizzati alla riduzione del rischio sismico, che siano realizzati nell’arco temporale compreso tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021 su abitazioni e immobili a destinazione produttiva situati nelle zone ad alta pericolosità sismica (zone 1, 2 e 3) .

Possono usufruire della detrazione sulle spese sia privati (persone fisiche, società di persone, imprenditori individuali, professionisti) sia  società (società di capitali ed enti) ossia i soggetti passivi Irpef e Ires. L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali /personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese (ad esempio l’usufruttuario, il locatario, ecc.).

Inoltre le detrazioni previste al fine di agevolare interventi antisismici fino al 31/12/2021 (ma anche quelli per la ristrutturazione edilizia semplice sino al 31/12/2019) possono essere utilizzate anche:

• dagli Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP), comunque denominati e dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” e che siano costituiti e operanti alla data del 31/12 /2013 per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei comuni adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dal le stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Le spese ammesse a detrazione

Possono essere detratte le spese per interventi di messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali degli edifici (art.16-bis, co.1, lett. i, del D.P.R. 917/1986), nonché le spese per la redazione della documentazione obbligatoria, necessaria a comprovare la sicurezza statica, e gli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione obbligatoria. Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse o comunque richieste dal tipo di intervento (comprese le spese per classificazione e verifica sismica degli immobili), solo se propedeutiche ai lavori agevolati;
• le spese per l’acquisto dei materiali;
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’imposta sul valore aggiunto (quando costituisce un costo), l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi.

Le detrazioni

a. fino al 31/12/2021 è ammessa la detrazione al 50% delle spese per interventi su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (in base alla vigente classificazione sismica regionale) riferiti a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive

• Zona 1 – Sismicità alta: è quella a più alta pericolosità sismica, dove cioè si possono verificare forti terremoti e comprende 708 comuni, tra cui quelli dove si sono registrati gli ultimi terremoti più forti (Abruzzo, Friuli, Campania, Calabria, Marche, Lazio) [PGA oltre 0,25g.];
• Zona 2 – Sismicità media [PGA fra 0,15 e 0,25g], vi rientrano 2.345 Comuni in cui potrebbero verificarsi terremoti abbastanza forti;
• Zona 3 – Sismicità bassa [PGA fra 0,05 e 0,15g], vi rientrano i Comuni che potrebbero essere soggetti a terremoti modesti)

b. fino al 31/12/2021 la detrazione in questione è aumentata al 70% o all’80% per gli interventi di cui al punto precedente, ove determinino il passaggio rispettivamente ad una o a due classi di rischio sismico inferiori ai sensi del D.M. 58/2017;
c. fino al 31/ 12 /2021 la detrazione in questione è aumentata al 75% o all’85% per gli interventi di cui al punto precedente, se realizzati su parti comuni di edifici condominiali, ove determinino il passaggio rispettivamente ad una o a due classi di rischio sismico inferiori ai sensi del D.M. 58/20 I 7;
d. fino al 31/12 /2021 è ammessa la misura che prevede che, per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici condominiali effettuati nelle zone a rischio sismico 1 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico (anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, spettano all’acquirente delle unità immobiliari le detrazioni rispettivamente nella misura del 75% e dell’85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, ove gli interventi determinino il passaggio rispettivamente ad una classe di rischio sismico inferiore o a due classi di rischio sismico inferiori ai sensi del D.M. 58/2017.

Alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2019 si riporta di seguito una tabella riepilogativa con le tipologie di interventi oggetto di agevolazione, le percentuali di detrazione, le decorrenze e gli importi massimi applicabili per le spese sostenute.
Si ricorda che nel caso degli interventi di ristrutturazione edilizia (prima riga della tabella qui sotto) la detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo, mentre per gli altri interventi (rientranti nel “sismabonus”), la detrazione è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. 

Riassumendo:

INTERVENTO	PERCENTUALE DETRAZIONE	MASSIMALE DETRAZIONE
Interventi di ristrutturazione edilizia indicati dall’articolo 16-bis del D.P.R.  917/1986.	50% (dal 26/06/2012 al 31/12/2019)	48.000 Euro (spesa max. 96.000,00 Euro}
Interventi per l’adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, riferiti a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive, comprese le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili, che non conseguono un miglioramento della classe sismica.	50% (dal 01/01/2017 al 31/12/2021}	48.000 Euro (spesa max. 96.000,00 Euro}
Interventi per l’adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, riferiti a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive, comprese le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili, ove determinino il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore ai sensi del D.M. 58/2017.	70% (dal 01/01/2017 al 31/12/2021)	67.200 Euro (spesa max. 96.000,00 Euro)
Interventi per l’adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, riferiti a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive, comprese le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili, ove determinino il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori ai sensi del D.M. 58/2017.	80% (dal 01/01/2017 al 31/12/2021)	76.800 Euro (spesa max. 96.000,00 Euro)
Interventi per l’adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, comprese le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili, ove determinino il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore ai sensi del D.M. 58/2017.	75% (dal 01/01/2017 al 31/12/2021)	72.000 Euro (spesa max. 96.000,00 Euro) moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio)
Interventi per l’adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, comprese le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili, ove determinino il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori ai sensi del D.M. 58/2017.	85% (dal 01/01/2017 al 31/12/2021)	81.600 Euro (spesa max. 96.000,00 Euro) moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio)
Acquisto di unità immobiliari in edifici situati in zone sismiche 1, su cui siano stati effettuati interventi di messa in sicurezza sismica mediante demolizione e ricostruzione dell’intero edificio (anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove consentito dalle norme urbanistiche) da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, ove gli interventi abbiano determinato il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore ai sensi del D.M. 58/2017.	75% (dal 01/01/2017 al 31/12/2021)	72.000 Euro (spesa max. 96.000,00 Euro)
Acquisto di unità immobiliari in edifici situati in zone sismiche 1, su cui siano stati effettuali interventi di messa in sicurezza sismica mediante demolizione e ricostruzione dell’intero edificio (anche con variazione  volumetrica  rispetto all’edificio preesistente, ove consentito dalle norme urbanistiche} da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, ove gli interventi abbiano determinato il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori ai sensi del D.M. 58/2017.	85% (dal 01/01/2017 al 31/12/2021)	81.600 Euro (spesa max. 96.000,00 Euro)

Nota:

Il limite di spesa agevolato è 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. In caso di prosecuzione in più anni dello stesso intervento, nel calcolo del limite dei 96.000 euro si devono considerare le spese sostenute in anni precedenti per le quali si è già fruito della detrazione.

La Circolare n.7/E del 27 aprile 2018 ha chiarito che il limite di spesa massimo dei 96.000 euro va riferito ad ogni singola unità immobiliare e a ciascuna delle relative pertinenze, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio condominiale. Ad esempio, nel caso in cui il fabbricato sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione andrà calcolata su un importo massimo di spesa pari a 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità), da attribuire ai vari condomini in base ai millesimi di proprietà

Dal 2018 il “sismabonus” può essere unito all’”ecobonus” per gli interventi di riqualificazione dei condomini. Nel caso di interventi congiunti di riqualificazione energetica e sismica, la detrazione viene dunque unificata all’80 o 85% (in base al sopraccitato grado di riduzione del rischio sismico), è ripartita in dieci quote annuali e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari del condominio.

LA DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

---

Ad oggi, è contemplata anche la possibilità di demolizione e ricostruzione di un fabbricato usufruendo delle agevolazioni “sismabonus”.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione 34/E/2018 (RIS34E2018) ha infatti confermato che gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive possono essere ammessi alla detrazione di cui all’art. 16 del D.L. 63/2016, comma 1-quater (c.d. “Sismabonus”), nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa e purché concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione.
A tal proposito sarà pertanto necessario che dal punto di vista edilizio (rif. art. 3 del D.P.R. 380/2001), l’intervento da eseguire rispetti le condizioni previste affinché l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non di nuova costruzione.

Si noti che il caso concretamente esaminato dall’Agenzia delle entrate nella Risoluzione 34/E/2018 è relativo ad un fabbricato “collabente” (rudere), accatastato nella categoria catastale F/2 a seguito dei danneggiamenti causati da un evento sismico. In questi casi, la presenza di prove certe che consentano di verificare la consistenza preesistente dell’edificio è indispensabile per poter qualificare l’intervento come una demolizione con successiva “fedele” ricostruzione, e pertanto dal punto di vista edilizio come una ristrutturazione edilizia, rientrante tra gli interventi ammessi alle agevolazioni e, come si è visto, anche al Sismabonus, e non invece come un intervento di nuova costruzione, che non sarebbe invece ammissibile alle agevolazioni.

In particolare: 
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.
Esempi di ristrutturazione edilizia:

• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
• modifica della facciata
• realizzazione di una mansarda o di un balcone
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
• apertura di nuove porte e finestre
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tra l’altro, che:

• per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”
• se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris_AdE_4_E_4-01-2011).

L’ACQUISTO DI “CASE ANTISISMICHE”

---

È prevista l’estensione dell’agevolazione del “Sismabonus” agli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1, cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.
La norma favorisce le operazioni di acquisto di interi fabbricati, da parte di imprese di costruzione, destinati alla successiva demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, ove le norme urbanistiche lo consentano, e il successivo trasferimento delle singole abitazioni, prevedendo il riconoscimento di una detrazione pari al 75% o all’85% del prezzo di vendita (fino ad un importo massimo di 96.000 euro) per gli acquirenti delle suddette unità da suddividere in 5 quote annuali di pari importo.
Le condizioni per fruire della detrazione sono:

1. l’intervento deve essere eseguito dall’impresa di costruzione/ristrutturazione che provvede alla successiva vendita;
2. l’Intervento deve consistere nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, ove consentita da norme urbanistiche;
3. l’acquisto dell’unità immobiliare deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori.

La misura della detrazione è pari al:

• 75% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di una classe rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima di 72.000 euro da suddividere in 5 quote annuali);
• 85% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora euro qualora venga ridotto il rischio sismico di due classi rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima 81.600 euro da suddividere in 5 quote annuali).

L’ASSEVERAZIONE

---

Il professionista incaricato dovrà asseverare la classificazione di vulnerabilità sismica della costruzione e l’eventuale passaggio a classi di vulnerabilità inferiori, a seguito degli interventi progettati e realizzati. Tutto ciò, seguendo la modulistica predisposta dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici e allegata al Decreto n. 58, varato dal MIT in data 28 febbraio 2017. In particolare, le relative Linee Guida individuano due metodi per l’attribuzione della classe di rischio: il “convenzionale”, applicabile a qualsiasi tipologia di costruzione e quello “semplificato”, con un ambito applicativo limitato. Il metodo convenzionale, fondato sui metodi di analisi previsti dalle Norme Tecniche vigenti (ad oggi, il D.M. 14 gennaio 2008), consente la valutazione della classe di rischio della costruzione, sia nello stato di fatto esistente che nello stato conseguente all’eventuale intervento, a prescindere dal tipo di struttura e dal tipo di intervento.
Il metodo semplificato, che si basa su una classificazione macro-sismica dell’edificio, può essere utilizzato per una valutazione speditiva della classe di rischio dei soli edifici in muratura e per una valutazione della classe di rischio da attribuire in relazione all’adozione di interventi di tipo locale, sempre su costruzioni in muratura. Le Linee Guida determinano inoltre le otto classi di rischio sismico, che possono essere attribuite alle costruzioni prima e dopo degli eventuali interventi di consolidamento: A+, A, B, C, D, E, F, G. Tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi antisismici rientrano anche quelle tecniche effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili. Attualmente tali spese risultano detraibili solo se associate ai successivi lavori di adeguamento antisismico. Per cui, se questi non vengono eseguiti, la detrazione per le spese tecniche non ha efficacia.

Su tale argomento ZED PROGETTI ha comunque effettuato un interpello esplicativo all’Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale dell’Abruzzo in data 08/09/2017 (Interpello N. 915-140/2017), la cui risposta conferma quanto sopra, ossia:

“Omissis…

Sulla base del tenore letterale della norma dunque, nonché dei chiarimenti di prassi sull’argomento, la scrivente direzione regionale ritiene di poter agevolmente affermare che la detrazione in questione può essere ammessa solo qualora le spese sostenute riguardino interventi eseguiti e oneri strettamente collegati alla realizzazione effettiva dell’intervento edilizio.

Non si ritiene pertanto di poter approvare l’interpretazione effettuata dall’istante per cui sarebbero detraibili altresì le spese relative a eventuali e non realizzabili interventi, poiché, nel rispetto della ratio legis, non possono essere ammesse all’agevolazione spese caratterizzate da generica ed occasionale riconducibilità all’intervento di recupero del patrimonio edilizio, o, comunque prive di immediata correlazione con i lavori edilizi eseguiti o con la gestione degli adempiment iamministrativi previsti dalla norma tributaria agevolativa.

… Omissis”

LA PROCEDURA PER ACCEDERE AL SISMABONUS

---

1 – Tramite un professionista incaricato:

• effettuare l’asseverazione dello stato esistente e della classe di rischio relativa
• progettare l’intervento con la stima dell’efficacia e del miglioramento conseguibile asseverando il tutto tramite il modello di attestazione di cui al citato allegato B del Decreto n. 58/2017
• presentare come autorizzazione una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)  presso il Comune (Sportello unico dell’Edilizia se esiste) con cui viene dato inizio ali lavori (nella richiesta di autorizzazione deve essere, ai sensi del DM N.58/2017, obbligatoriamente allegata l’asseverazione di cui sopra).
• al termine dell’intervento il Direttore dei Lavori e il collaudatore (quando ne sia obbligatoria la nomina – si ricorda che ai sensi dell’art. 67, comma 8-bis, del Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001, dispone che “per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, come definiti dalla normativa tecnica, il certificato di collaudo è sostituito dalla dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori”. Si tratta in pratica, secondo quanto previsto dalle norme tecniche per le costruzioni, di interventi che interessino singoli elementi strutturali e non la struttura nel suo complesso) sono tenuti attestare la conformità dell’intervento ultimato come da progetto nell’ambito delle rispettive attribuzioni, tramite la documentazione che essi devono presentare allo Sportello unico dell’edilizia e/o alla struttura tecnica preposta agli adempimenti previsti per i progetti di opere strutturali ed in zona sismica (fine lavori e relazione a strutture ultimate per il direttore dei lavori, certificato di collaudo per il collaudatore statico).

2 – Richiedere la detrazione, ossia:

• inviare, quando prevista, all’Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl
• pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
• indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

3 – Occorre, inoltre, conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011):

• le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se queste abilitazioni non sono previste è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili
• domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti
• ricevute di pagamento dell’Imu, se dovuta
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali
• in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori
• comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
• fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
• ricevute dei bonifici di pagamento

L’ENTITA’ DELLE SOMME IN GIOCO

---

Al fine della massima chiarezza bisogna considerare che comunque l’entità delle spese (al lordo delle detrazioni previste) per operare il miglioramento del comportamento sismico non è certamente di poco conto. Si può stimare un’ordine di grandezza per raggiungere l’auspicato passaggio di due classi a partire da circa € 700,00/mq di superficie commerciale del fabbricato al netto dell’IVA e comprese le spese tecniche ed indagini strutturali e geognostiche.

Per cui ad esempio per un villino monofamiliare di circa 150 mq commerciali, si parla di un importo di circa € 120.000 da pagare, per ricuperarne poi € 76.200 (max riconosciuta € 96.000) in detrazioni fiscali in 5 anni.

Bisogna altresì stimare che tali interventi in genere interessano in modo pesante la struttura e quindi rendono, di fatto, inabitabile il fabbricato per tutta la durata dei lavori.

In questo ambito una soluzione potrebbe essere utile considerare, quando tecnicamente percorribile, l’uso di sistemi ad esoscheletro (vedasi ns. articolo SISMABONUS CONDOMINI – SISTEMI AD ESOSCHELETRO) in cui l’incidenza di costo può, forfettariamente, considerarsi ridotta a partire da circa € 400,00/mq di superficie commerciale del fabbricato al netto dell’IVA e comprese le spese tecniche e che consente l’utilizzo dell’immobile anche durante i lavori.

LA CESSIONE DEL CREDITO

---

E’ consentita la possibilità (vedasi Provvedimento N.108572 del 08/06/2017 dell’Agenzia delle Entrate) che, per le spese sostenute in relazione ad interventi di messa in sicurezza sismica o per l’acquisto di unità immobiliari in immobili oggetto di messa in sicurezza sismica tramite interventi di demolizione e ricostruzione, in luogo della detrazione i soggetti beneficiari optino per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati purché collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione, con la possibilità che il credito sia successivamente cedibile, esclusa la cessione ad istituti di credito ed intermediari finanziari. 

Questa facoltà è riconosciuta solo per:

• interventi “incisivi” effettuati su parti comuni di edifici condominiali ubicati in zone sismiche 1, 2 e 3;
  Si considerano incisivi gli interventi antisismici eseguiti su parti comuni di edifici condominiali che danno diritto ad una detrazione del 75% delle spese sostenute, qualora venga ridotto il rischio sismico di 1 classe, e dell’85% delle spese sostenute qualora venga ridotto il rischio sismico di 2 classi;
• gli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1, cedute, entro 18 mesi dal termine dei lavori, dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.

Il condomino verrebbe quindi a pagare effettivamente l’intervento di miglioramento sismico sull’immobile da un massimo del 25% ad un minimo del 15% del costo complessivo necessario per i lavori di miglioramento sismico oppure di quello per la demolizione e ricostruzione del fabbricato oppure del prezzo di acquisto di una “casa antisismica” in zona 1 (fino al citato massimale di 96.000 euro). 

Chi riceve il credito può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che tale credito è divenuto disponibile. Il credito d’imposta diventa disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e nei limiti in cui il condomino cedente abbia contribuito al relativo sostenimento per la parte non ceduta sotto forma di credito d’imposta. Il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.
Il condomino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre ai propri dati, la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo.

L’amministratore del condominio effettua le seguenti operazioni:

• comunica annualmente all’Agenzia delle Entrate i dati del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente. In mancanza di questa comunicazione la cessione del credito è inefficace
• consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia.

L’attuale tendenza è  lo sviluppo di metodologie (fondamentalmente di tipo finanziario) atte a sostenere le imprese esecutrici dei lavori che decidono di operare l’acquisizione del credito (vedasi le piattaforme Harley & Dikkinson e Deloitte) che, in termini molto semplificati, cedono a loro volta il credito ad un soggetto terzo concessionario. Quest’ultimo “paga” all’impresa il credito ad un prezzo ridotto di circa il 10-15% (della quota di detrazione acquisita dall’impresa, ossia circa il 10-15% del 75% – 85%, in base alla % di detrazione, del costo sostenuto).

GLI ULTERIORI AGGIORNAMENTI prima del COVID-19

---

Risposta 131 del 28/12/2018

Fermo restando che nel caso di demolizione e ricostruzione di un edificio con medesima volumetria, ma in una differente area di sedime è necessario che dal titolo amministrativo che assente i
lavori risulti che trattasi di intervento di ristrutturazione perché risulta invariata la volumetria, perciò inquadrabile come fedele ricostruzione ex art. 3, comma 1, lettera d) del DPR n. 380 del 2001 come peraltro ammesso ai fini della fruizione della detrazione di cui all’art. 16-bis del TUIR, la detrazione è ammessa anche se l’intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione e ricostruzione comporti anche lo spostamento di lieve entità rispetto al sedime originario (risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-01866 del 14 gennaio 2014).

Risposta 61 del 19/02/2019

La nuova prassi consente la cumulabilità tra il finanziamento ottenuto per riparare i danni causati a un edificio dal terremoto del 2009 in Abruzzo e il sisma bonus per interventi successivi, volti alla riduzione del rischio sismico, sullo stesso edificio. L’indicazione è resa nonostante la previsione di non cumulabilità tra le nuove detrazioni previste per le misure antisismiche degli edifici e le agevolazioni già spettanti per le medesime finalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici. Nel caso di specie, infatti, per l’Agenzia delle Entrate occorre considerare la finalità dei lavori: “Il riconoscimento del beneficio fiscale – si legge nella Risposta n. 61 – è connesso a finalità di miglioramento sismico delle costruzioni esistenti che la nuova normativa intende perseguire mediante l’incentivazione all’esecuzione di interventi “certificati”, progettati e realizzati secondo i criteri contenuti nelle linee guida di cui al D.M. 28 febbraio 2017 e s.m., volti alla riduzione del rischio sismico”.

Risposta 62  del 19/02/2019

La prassi si occupa di fare luce sull’ammissibilità al sisma bonus, al bonus mobili e al bonus verde, in relazione a un complesso immobiliare ex rurale, situato in “zona sismica 3” e oggetto di interventi di recupero a uso abitativo in due blocchi. In relazione al sisma bonus viene chiarito, tra il resto, che, per stabilire l’avvio della procedura di autorizzazione (considerato che il bonus può essere applicato “per le spese sostenute per interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017”), occorre rivolgersi all’Ufficio tecnico del Comune affinché attesti la effettiva data di inizio del procedimento:

• se risultasse che il procedimento autorizzatorio sia iniziato prima del 1° gennaio 2017, la detrazione può essere fruita nella misura del 50%, entro il limite di spesa di euro 96 mila da ripartire necessariamente in dieci quote (art. 16-bis, del 17 T.U.I.R.);
• se, invece, dovesse risultare che la procedura autorizzatoria sia iniziata dopo il 1° gennaio 2017, l’istante potrà beneficiare della detrazione nella misura 50%, spettante fino a un ammontare complessivo delle spese sostenute non superiore a 96 mila euro per unità immobiliare, da ripartire in cinque quote annuali (art. 16, comma 1-bis, del D.L. n. 63/2013).

Risposta 64 del 19/02/2019

La nuova prassi nega all’istante, sprovvisto di una Scia per i lavori di demolizione e ristrutturazione dell’immobile, ma in possesso di un “permesso a costruire” cui non è stata allegata l’asseverazione prevista dalla norma agevolativa, di fruire del beneficio fiscale, in quanto manca la contestuale allegazione al titolo autorizzativo del progetto degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico contenente la prescritta asseverazione.

Decreto Crescita (D.L 30.4.2019- Art.10 )

L’EcoSimabonus diventa ancora più conveniente grazie alla possibilità di avvalersi, in luogo dell’utilizzo diretto del credito d’imposta, di uno sconto di pari importo offerto dal “fornitore dell’intervento” da recuperare in cinque anni – ANNULLATO DALLA FINANZIARIA 2020

01.08.2019

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il provvedimento attuativo per avvalersi dell’opzione sconto in fattura per la detrazione spettante come credito d’imposta 

Legge di Bilancio 2020 ((L. n.160/2019)

Viene limitata la possibilità di avvalersi dello sconto in fattura solo agli interventi Ecobonus Condominiali di ristrutturazione importante di primo livello con importo superiore ai 200.000 ( interventi su l’involucro edilizio con un’incidenza superiore al 50 per cento della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, comprendenti anche la ristrutturazione dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio.)

GLI ULTERIORI AGGIORNAMENTI dopo il COVOD-19 – il NUOVO SISMABONUS

---

Il Decreto Rilancio 2020

Con la conferenza stampa del 13/05/2020, il Governo ha annunciato una nuova fase del Sismabonus con il passaggio delle detrazioni al 110%.

Restiamo in attesa di leggere quanto sarà effettivamente scritto in Gazzetta Ufficiale.

 

In attesa di aggiornamenti si rimanda altresì alle:

• Guide dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni

Fonti:
Bollettino di Legislazione Tecnica 01.2018
Bollettino di Legislazione Tecnica 01.2019
Bollettino di Legislazione Tecnica 01.2020
www.agenziaentrate.gov.it

 Ing. Luigi Sica – ZED PROGETTI SRL

“SISMABONUS” is a tax benefit for the recovery of building stock in the Italian legislation since Presidential Decree 917 of 1986 and introduces important innovations such as the significant increase in the percentages of expenses incurred that can lead to deduction (up to 85%) and the possibility, instead of deduction, to opt for the assignment of the corresponding credit to suppliers who have made the works.