Differenza tra APE e AQE

Con certificazione energetica degli edifici si intende il complesso delle operazioni che portano alla redazione, da parte di un professionista tecnico indipendente ed a ciò abilitato, dell’Attestato di prestazione energetica (c.d. “APE”), documento che riporta in forma sintetica dati e informazioni concernenti la prestazione energetica di un edificio o unità immobiliare nonché, al pari di quanto accade per gli elettrodomestici, la sua corrispondente “classe energetica”. L’APE, che deve obbligatoriamente essere prodotto in occasione di determinati interventi edilizi, affisso negli edifici pubblici nonché messo a disposizione dell’acquirente o locatore in caso di operazioni di compravendita, affitto o simili, ha lo scopo di:

• costituire un documento informativo che favorisce una corretta valutazione sul mercato del bene immobiliare attraverso un’agevole e trasparente conoscenza delle sue prestazioni energetiche, e di conseguenza dei suoi consumi e dei presumibili connessi oneri economici;
• aiutare il proprietario del bene immobiliare a conoscere come poter intervenire per migliorarne le prestazioni energetiche;
• aiutare il tecnico progettista di eventuali successivi interventi di retrofitting energetico nella conoscenza dello stato dell’immobile e dei possibili ambiti ottimali di intervento.

Si definisce invece Attestato di qualificazione energetica (c.d. “AQE”), il documento che riporta in forma sintetica i fabbisogni energetici dell’edificio, con i corrispondenti valori massimi ammissibili fissati dalla normativa e la classe energetica di appartenenza.
L’AQE deve essere prodotto dal direttore dei lavori in occasione di determinati interventi edilizi e contestualmente alla chiusura degli stessi ed ha invece lo scopo di asseverare la conformità, dal punto di vista energetico, delle opere realizzate a quanto progettato (L.10/91), coadiuvando altresì il soggetto certificatore nel lavoro necessario al futuro rilascio dell’APE.

Normativa di riferimento

La certificazione energetica degli edifici è regolamentata:

• dall’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005, che definisce i casi in cui l’APE deve essere prodotto, affisso negli edifici pubblici nonché messo a disposizione dell’acquirente o locato- re in caso di operazioni di compravendita, affitto o simili;
• dall’art. 8 del D. Leg.vo 192/2005, che definisce al comma 2 quando deve obbligatoriamente essere prodotto l’AQE;
• dal D.P.R. 16/04/2013, n. 75, che definisce i requisiti tecnici e professionali dei certificatori energetici;
• dal D.M. 26/06/2015, recante le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (d’ora in avanti anche semplicemente “D.M. 26/06/2015” o “linee guida”), che ha sostituito il precedente D.M. 26/06/2009 e disciplina le modalità tecniche ed il procedimento per la redazione dell’Attestato di prestazione energetica e dell’Attestato di qualificazione energetica, definendone anche la modulistica ufficiale (facsimile APE e AQE).

Il D.M. 26/06/2015, recante i requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici (d’ora in avanti anche semplicemente “D.M. 26/06/2015 Requisiti minimi”), definisce, in particolare, le modalità applicative delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche.
Occorre infine tenere conto delle norme con cui le Regioni in diversi casi regolamentano, nell’ambito delle competenze loro attribuite, aspetti quali ad esempio la formazione dei soggetti certificatori, le modalità per il rilascio dell’APE e per la sua archiviazione, ecc.

Durata temporale dell’APE

L’APE ha una validità temporale massima di 10 anni dalla data del suo rilascio, periodo durante il quale può essere riutilizzato anche più volte, ad esempio per più compravendite e/o contratti di locazione immobiliare.
La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dal D.P.R. 74/2013 in combinato disposto con il D.P.R. 412/1993. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l’Attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.

Forma di rilascio dell’APE e deposito in Regione

L’APE è rilasciato sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell’art. 47 del D.P.R 445/2000 (la sottoscrizione con firma digitale del modello vale a tale scopo).
Entro 15 giorni dalla sua redazione l’APE deve essere depositato a cura del tecnico redattore presso l’ufficio preposto della Regione di pertinenza dell’immobile certificato. La maggior parte delle Regioni hanno istituito un sistema informatico allo scopo.

APE per singola unità immobiliare o per singolo edificio

Per gli edifici residenziali l’APE deve essere riferito alla singola unità immobiliare. L’APE riferito a più unità immobiliari può essere prodotto solo qualora esse abbiamo la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria, e siano servite dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale (qualora presente) e/o dal medesimo sistema di climatizzazione estiva (qualora presente). Pertanto, se l’edificio oggetto di attestazione della prestazione energetica è costituito da più unità immobiliari servite da impianti autonomi, è pertanto necessario procedere all’emissione di un APE per ciascuna unità.

L’APE riferito ad un intero edificio può essere prodotto solo nel caso in cui l’edificio medesimo sia servito da un unico impianto termico per la climatizzazione invernale e/o estiva, privo di sistemi di regolazione e contabilizzazione del calore per singola unità immobiliare, e le unità immobiliari in esso ricomprese abbiano tutte la medesima destinazione d’uso. Nel caso di edifici esistenti nei quali coesistono porzioni di immobile adibite ad usi diversi:

• se è possibile trattare separatamente le diverse zone termiche, può essere prodotto un APE comune a più unità immobiliari servite dallo stesso impianto per ciascuna zona termica;
• se non è tecnicamente possibile trattare separatamente le diverse zone termiche, l’edificio è valutato e classificato in base alla destinazione d’uso prevalente in termini di volume riscaldato climatizzato.

Qualora l’APE si riferisca ad un intero edificio, il soggetto certificatore è tenuto a consegnare a ciascun proprietario una copia dello stesso conforme all’originale.
L’APE di una singola unità immobiliare è valido se è riferito alla stessa o all’intero edificio che la contiene, purché in questo caso sia riferibile anche all’unità immobiliare considerata, secondo i parametri sopra indicati.
Qualora l’edificio oggetto di attestazione della prestazione energetica sia costituito da più unità immobiliari e sia servito da impianti centralizzati, l’APE della singola unità immobiliare può essere redatto secondo quanto nel seguito indicato:

1. in presenza di impianti termici centralizzati con contabilizzazione del calore, sulla base della valutazione del rendimento energetico della singola unità immobiliare in questione;
2. in presenza di impianti termici centralizzati privi di sistemi di regolazione e contabilizzazione del calore, sulla base della valutazione della prestazione energetica dell’intero edificio, ripartito a livello della singola unità immobiliare in relazione alla superficie utile climatizzata dell’unità immobiliare medesima;
3. in presenza di unità immobiliari servite da un impianto termico centralizzato, che si diversifichino per sistemi, impianti, interventi di risparmio energetico, si procede conformemente a quanto stabilito dalla lettera a).

Esclusioni

Ai sensi dell’art. 3 del D. Leg.vo 192/2005, commi 3, 3-bis e 3-ter, sono escluse dagli obblighi concernenti l’APE le seguenti categorie di edifici:

• edifici industriali e artigianali, quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo;
• edifici industriali e artigianali, quando gli ambienti sono riscaldati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
• edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
• fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
• edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’art. 3 del D.P.R. 412/1993, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi. È fatta tuttavia salva l’applicazione delle norme in discorso alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica;
• edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.

Possono altresì ritenersi esclusi i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile.

APE E AQE negli Interventi edilizi

Devono essere dotati dell’APE a fine lavori e comunque prima del rilascio del certificato di agibilità:

• gli edifici di nuova costruzione, a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente;
• gli edifici sottoposti ad intervento di ristrutturazione importante, a cura del proprietario dell’immobile.

L’APE è altresì aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
Ai sensi dell’art. 15 del D. Leg.vo 192/2005, comma 7, il mancato adempimento dell’obbligo è punito con una sanzione amministrativa compresa tra 3.000 e 18.000 Euro.

Quanto all’AQE, ai sensi dell’art. 8 del D. Leg.vo 192/2005, comma 2, il direttore dei lavori:

• assevera la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti ed alla relazione tecnica (di cui al comma 1 dell’art. 8 del D. Leg.vo 192/2005);
• redige ed assevera l’AQE dell’edificio come realizzato;
• presenta tale documentazione al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori senza alcun onere aggiuntivo per il committente.

La dichiarazione di fine lavori è inefficace a qualsiasi titolo se la stessa non è accompagnata da tale documentazione asseverata.
Ai sensi dell’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005, comma 11, al di fuori di questo caso l’AQE è facoltativamente predisposto a cura del progettista, al fine di semplificare il successivo rilascio dell’attestato di prestazione energetica.

Edifici pubblici ed aperti al pubblico

Nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 250 mq, ove l’edificio non ne sia già dotato, vige dal 09/07/2015 l’obbligo per il proprietario, o per il soggetto responsabile della gestione, di produrre l’APE ed affiggerlo, in modo evidente, all’ingresso dell’edificio stesso o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico.
Per gli edifici scolastici tali obblighi ricadono sugli enti proprietari di cui all’art. 3 della L. 23/1996.

L’APE nei trasferimenti e nelle locazioni immobiliari
Obbligo di produrre e mettere a disposizione l’APE
Gli obblighi di produzione e allegazione dell’Attestato di prestazione energetica negli atti e contratti di trasferimento e locazione immobiliare sono disciplinati rispettivamente dai commi 2 e 3 dell’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005.
Dette disposizioni stabiliscono che il proprietario è tenuto a produrre l’Attestato di prestazione energetica (cioè a richiederne il rilascio ad un professionista a ciò abilitato), ove l’edificio o l’unità immobiliare non ne sia già dotato, nei seguenti casi:

• trasferimento a titolo oneroso;
• trasferimento a titolo gratuito (come tale intendendosi ogni atto nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito);
• nuova locazione.

In tutti i casi, il proprietario deve mettere l’APE a disposizione del potenziale acquirente o nuovo locatario all’avvio delle trattative, e consegnarlo alla fine delle stesse.
In caso di trasferimento o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’APE entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

Atti e contratti che impongono l’adempimento degli obblighi relativi all’APE

Tipo di atto che coinvolge l’immobile	Obbligatorietà o no dell’APE e motivazione
Assegnazione o trasferimento di proprietà di immobile in sede di separazione o di divorzio	L’APE è obbligatorio in quanto l’atto considerato determina trasferimento di un diritto reale (proprietà o diritto di abitazione).
Assegnazione al socio liquidato di immobile sociale	Secondo un’interpretazione estensiva della nozione di “vendita” di cui all’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005 l’APE potrebbe ritenersi obbligatorio.
Cessione di quote societarie	Non è atto che ha oggetto il trasferimento di diritti reali su immobili; perciò l’APE non è obbligatorio.
Comodato	Non trasmette un diritto reale, perciò l’APE non è obbligatorio.
Conferimento a fondo patrimoniale CON trasferimento della proprietà	L’APE è obbligatorio in quanto l’atto considerato determina trasferimento di diritto reale su immobile a titolo gratuito.
Conferimento a fondo patrimoniale SENZA trasferimento della proprietà	Non vi è obbligo di APE in quanto manca il requisito del trasferimento di diritti reali.
Conferimento in società	Secondo un’interpretazione estensiva della nozione di “vendita” di cui all’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005 l’APE potrebbe ritenersi obbligatorio.
Conferimento di azienda	Secondo un’interpretazione estensiva della nozione di “vendita” di cui all’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005 l’APE potrebbe ritenersi obbligatorio.
Contratto preliminare di compravendita	Non ha effetti traslativi di diritti reali su immobili, ciò che si realizza solo con la conclusione del contratto di compravendita definitivo, perciò l’APE non è obbligatorio.
Costituzione di ipoteche	Non ha effetti traslativi di diritti reali su immobili, bensì si limita a costituire un “peso” su di essi, perciò l’APE non è obbligatorio.
Costituzione o trasferimento di enfiteusi	L’APE è obbligatorio.
Costituzione o trasferimento di usufrutto	L’APE è obbligatorio.
Datio in solutum	Secondo un’interpretazione estensiva della nozione di “vendita” di cui all’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005 l’APE potrebbe ritenersi obbligatorio.
Divisione	Non ha natura traslativa di diritti reali, ma dichiarativa, perciò l’APE non è obbligatorio.
Donazione	L’APE è obbligatorio in quanto l’atto considerato determina trasferimento di diritto reale su immobile a titolo gratuito.
Fusione e scissione di società che determina la modifica della titolarità di immobili	Non è atto che ha oggetto il trasferimento di diritti reali su immobili, perciò l’APE non è obbligatorio.
Identificazione catastale	Non ha effetti traslativi di diritti reali su immobili, perciò l’APE non è obbligatorio.
Mandato alla vendita	Non ha effetti traslativi di diritti reali su immobili, perciò l’APE non è obbligatorio.

Modifica del regime patrimoniale della famiglia, da separazione a comunione dei beni	L’APE è obbligatorio in quanto l’atto considerato determina trasferimento di diritto reale su immobile a titolo gratuito.
Novazione del contratto di locazione	Non vi è obbligo di APE in quanto manca il requisito della “novità” della locazione.
Nuova locazione	L’APE è obbligatorio.
Nuova sublocazione	L’APE è obbligatorio (la sublocazione è assimilabile al “tipo” della locazione).
Patto di famiglia che contempli il trasferimento di diritti reali su immobili	L’APE è obbligatorio in quanto l’atto considerato determina trasferimento di diritto reale su immobile a titolo gratuito.
Permuta	L’APE è obbligatorio (si applicano le norme sulla vendita).
Proroga del termine del contratto di locazione	Non vi è obbligo di APE in quanto manca il requisito della “novità” della locazione.
Rendita vitalizia e vitalizio alimentare	Vi è obbligo di APE qualora si trasferisca un edificio che comporti “consumo energetico“.
Rinnovo del contratto di locazione	Non vi è obbligo di APE in quanto manca il requisito della “novità” della locazione.
Rinunce a diritti su immobile altrui	Il diritto reale si estende ex lege quale conseguenza della rinuncia. Non essendo oggetto dell’atto, l’APE non è obbligatorio.
Transazione che preveda tra le concessioni di una parte, il trasferimento di diritti reali su immobile	Secondo un’interpretazione estensiva della nozione di “vendita” di cui all’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005 l’APE potrebbe ritenersi obbligatorio.
Trasferimento di immobile in adempimento di obbligazione naturale	L’APE è obbligatorio in quanto l’atto considerato determina trasferimento di diritto reale su immobile a titolo gratuito.
Trasformazione di società	Non è atto che ha oggetto il trasferimento di diritti reali su immobili, perciò l’APE non è obbligatorio.
Trust	Rientra nell’ambito di applicazione della normativa in tema di allegazione, sia per quanto riguarda il trasferimento dal disponente al trustee sia per quanto riguarda il trasferimento dal trustee a favore dei beneficiari finali (che avviene in entrambi i casi a titolo gratuito). Non vi sono invece effetti traslativi e l’APE non è quindi obbligatorio quando è lo stesso disponente a svolgere le funzioni di trustee; in questo caso l’obbligo di allegazione dell’APE si presenta soltanto al momento del trasferimento dal trustee ai beneficiari finali in attuazione degli scopi del trust.
Vendita	L’APE è obbligatorio.
Vendita nel’ambito di procedimento di esecuzione forzata	L’APE è obbligatorio in quanto l’atto considerato determina trasferimento di diritto reale su immobile a titolo oneroso.
Vincolo di destinazione dell’immobile (art. 2645 del Codice civile)	Non ha effetti traslativi di diritti reali su immobili, perciò l’APE non è obbligatorio.

Obbligo di indicare la prestazione energetica negli annunci commerciali

Ai sensi dell’art. 6 del D. Leg.vo 192/2005, comma 8, gli annunci concernenti offerte di vendita o locazione immobiliare, pubblicati con qualsiasi mezzo di comunicazione, devono riportare gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare, e la classe energetica corrispondente (cosa che comporta ovviamente che vi sia un APE in corso di validità).
Fanno eccezione a quanto sopra unicamente gli annunci relativi a locazioni di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno, quindi essenzialmente le locazioni a fini turistici.
L’Appendice C al D.M. 26/06/2015 riporta un format unico, valido per tutto il territorio nazionale, di annuncio di vendita o di locazione dell’immobile per esposizione nelle agenzie immobiliari, allo scopo di rendere uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini.
In tale schema vengono esposti gli indici di prestazione energetica parziali, come quello riferito all’involucro, quello globale e la relativa classe energetica corrispondente, con l’utilizzo dei c.d. “emoticon” per facilitarne la comprensione ai non tecnici.

Fonti:

Bollettino di Legislazione Tecnica 9.2018

 Ing. Marco A. Tazzi – ZED PROGETTI srl

Energy certification of buildings means all the operations that lead to the drafting, by an independent and qualified technical professional, of the Energy Performance Certificate (the so-called Italian “APE”), a document that contains in summary form data and information concerning the energy performance of a building or building unit and, as is the case for household appliances, its corresponding “energy class”. The “APE”, which must be produced during certain construction works, affixed to public buildings and made available to the buyer or lessor in the case of transactions of sale, rental or similar, is intended to:

constitute an informative document that favours a correct evaluation of the real estate market through an easy and transparent knowledge of its energy performance, and consequently of its consumption and of the presumable related economic burdens;
help the owner of the property to know how to intervene to improve its energy performance;
help the designer technician of any subsequent energy retrofitting interventions in the knowledge of the state of the building and the possible optimal areas of intervention.

Instead, the Energy Qualification Certificate (so-called Italian “AQE”) is defined as the document that summarises the energy requirements of the building, with the corresponding maximum admissible values established by the regulations and the energy class to which it belongs.
The AQE must be produced by the works manager on the occasion of certain building interventions and at the same time as the closure of the same, and instead has the purpose of certifying the conformity, from the energy point of view, of the works carried out as designed (Italian Law 10/91), also assisting the certifying subject in the work necessary for the future issue of the “APE”.