Le superfici per il calcolo del valore complessivo di mercato di un immobile – OMI Agenzia delle Entrate

Le superfici per il calcolo del valore complessivo di mercato di un immobile – OMI Agenzia delle Entrate

Areas for market value of a real estate property - Italian Revenue Agency

Le superfici per il calcolo del valore complessivo di mercato di un immobile – OMI Agenzia delle Entrate

A prescindere dall’effettivo valore reale dei riferimenti riportati quali valore di mercato nella sezione “Banca dati delle quotazioni immobiliari” presenti nel sito dell’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), risulta interessante analizzare quale tipo di superfici sono da considerare in un immobile in modo da poter avere una valutazione complessiva di riferimento del suo costo.

Nello specifico viene generalmente indicato che il valore di mercato riportato è calcolato sulla superficie lorda (L). Il calcolo della superficie lorda, che è più precisamente la superficie lorda omogenizzata, viene effettuato nel modo seguente:

Per vani principali e accessori diretti  (in pratica l’unità abitativa esclusi balconi, terrazzi e pertinenze)
Si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne -perimetrali- (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare).
I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.
La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).

La superficie lorda omogenizzata è pari a quella lorda

Per pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare (balconi, terrazze, giardini, aree scoperte)
La superficie lorda si misura:

  • per i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno;
  • per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso.

La superficie lorda omogenizzata si calcola a partire da quella lorda considerando che questa va computata come di seguito:

Balconi, terrazzi e similari

a) Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

  • nella misura del 30%, fino a 25 mq
  • nella misura del 10%, per la quota eccedente 25 mq;

b) Qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

  • nella misura del 15% della superficie fino a 25 mq;
  • nella misura del 5% per la quota eccedente 25 mq.

Giardini ed aree scoperte

  • al 10% della superficie, fino alla superficie dell’unità immobiliare;
  • al 2% per superfici eccedenti detto limite.

Per pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare  (cantine, soffitte e similari)
La superficie delle pertinenze esclusive a servizio dell’unità principale si misura:

  • per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà.

La superficie lorda omogenizzata si calcola a partire da quella lorda considerando che questa va computata come di seguito:

  • del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori;
  • del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori.

Per i box/posti auto

Box

La superficie si misura:

  • al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale, cantine ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà, utilizzando sempre il criterio de 25/50 cm

La superficie lorda omogenizzata coincide con quella lorda.

Posto auto

La superficie si misura:

  • Superficie lorda posto auto: si misura fino al contorno corrispondente alla segnaletica orizzontale che delimita il posto auto, considerata al 50% dello spessore nei tratti in comune.

La superficie lorda omogenizzata coincide con quella lorda.

Ovviamente per tali casi si utilizzerà il valore di mercato specifico per questa tipologia di immobili.

Pertanto, ad esempio, un ipotetico immobile in Via Speronari (nel centro di Milano) che presenta:

  • Superficie lorda (omogenizzata coeff = 1,0) appartamento (Area in rosso): 168,15 x 1.0 mq = 168 mq
  • Superficie lorda (omogenizzata coeff = 0,3) balcone 1 (Area in ciano): 6,10 x 0,3 = 1,83 mq = 2 mq
  • Superficie lorda (omogenizzata coeff = 0,3) balcone 2 (Area in verde): 4,28 x 0,3 = 1,28 mq = 1 mq
  • Superficie lorda (omogenizzata coeff = 0,15) terrazzo (Area in magenta): 21,08 x 0,15 = 3.16 mq = 3 mq
  • Superficie lorda (omogenizzata coeff = 0,25) cantina (Area in giallo): 58,59 x 0.25 = 14,65 mq = 15 mq

La superficie lorda totale (omogenizzata) è 189 mq

E presenterà un valore complessivo di mercato secondo OMI (2° sem 2018) pari a:

  • minimo 189 x 7.400 = € 1.398.600
  • massimo 189 x 8.900 = € 1.682.100

Ove fosse presente anche un box auto con superficie lorda (omogenizzata coeff = 1.0): 15 x 1.0 mq = 15 mq

Questo presenterà un valore di mercato secondo OMI (2° sem 2018) pari a:

  • minimo 15 x 4.700 = € 70.500
  • massimo 15 x 6.600 = € 99.000

 Paolo Casilio – ZED PROGETTI srl

Fonti
“Manuale della Banca Dati Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare – Allegati” – Agenzia delle Entrate

Regardless of the actual real value of the references reported as market value in the section “Database of real estate prices” on the website of Italian Revenue Agency – Observatory of the Real Estate Market (OMI), it is interesting to consider what kind of surfaces are to be considered in a property so as to have an overall evaluation of reference cost.
Specifically, it is generally indicated that the market value reported is calculated on the gross area (L).
The calculation of the gross area, which is more precisely the homogenised gross area, is carried out as follows:

For main rooms and direct accessories (housing units excluding balconies, terraces and appurtenances)
It is determined by measuring the surface area gross of the internal and external walls -perimeters- (the latter should be considered up to the centerline in the stretches bordering the parts of common use or other property unit).
The internal walls and the external perimeter walls, which are calculated in full, are to be considered up to a maximum thickness of 50 cm, while the walls in common are calculated in the maximum measure of 50% and therefore up to a maximum thickness of 25 cm.
The surface is rounded to the square metre by default or excess (Presidential Decree 138/98).
The homogenized gross surface is equal to the gross surface

For exclusive appurtenances of ornament of the building unit
The gross surface is measured:
For balconies, terraces and the like, the surface is measured up to the outer contour;
for gardens or uncovered areas for the exclusive use of the apartment, the surface area is measured up to the boundary of the property or, if it is delimited by a boundary wall in communion or other artifact, up to the center of the same.
The homogenized gross surface is calculated starting from the gross surface considering that this is calculated as follows:

Balconies, terraces and the like
(a) Where the appliances are communicating with the main compartments and accessory compartments:
in the measure of 30%, up to 25 square meters
in the measure of 10%, for the amount exceeding 25 square meters;
b) If the pertinences are not communicating with the main rooms and with the accessory rooms:
in the measure of 15% of the surface up to 25 square meters;
in the measure of 5% for the amount exceeding 25 square meters.

Gardens and open areas
10% of the surface area, up to the surface area of the building unit;
2% for areas in excess of that limit.

For exclusive ancillary appurtenances serving the building unit
The surface area of the exclusive appliances serving the main unit shall be measured:
for cellars, attics or similar uses, gross of the external perimeter walls and up to the middle of the partition walls with areas of common use (corridors, washhouses, stairs, etc..) or other destination or property.

The homogenised gross area is calculated starting from the gross area, considering that this is calculated as follows:
50% if directly communicating with the main rooms and/or with the accessory rooms;
25% if not communicating with the main and/or accessory compartments.

For garages/parking spaces
Box
The surface is measured:
gross of the external perimeter walls and up to the centre of the partition walls with common areas (corridors, washhouses, stairs, cellars, etc.) or with other uses or properties, always using the 25/50 cm criterion
The homogenised gross surface coincides with the gross surface.
Car parking
The surface is measured:
Gross surface area of car park: measured up to the contour corresponding to the road markings that delimit the car park, considered to be 50% of the thickness in common stretches.
The homogenized gross surface coincides with the gross surface.

Obviously for such cases the specific market value for this type of property will be used.

Therefore, for example, a property located in Via Speronari (center of Milan) that has:
Gross surface (homogenized coeff = 1.0) apartment (Area in red): 168.15 x 1.0 sqm = 168 sqm
Gross surface area (homogenised coeff = 0.3) balcony 1 (cyan area): 6,10 x 0.3 = 1,83 sqm = 2 sqm
Gross surface area (homogenized coeff = 0.3) balcony 2 (Green area): 4.28 x 0.3 = 1,28 sqm = 1 sqm
Gross surface (homogenized coeff = 0.15) terrace (Area in magenta): 21.08 x 0.15 = 3.16 sqm = 3 sqm
Gross surface (homogenized coeff = 0.25) cellar (Area in yellow): 58.59 x 0.25 = 14,65 sqm = 15 sqm
Total gross floor area (homogenised) = 189 sqm

And it will have a market value according to OMI of:
minimum 189 x 7400 = € 1,398,600
maximum 189 x 8900 = € 1,682,100

If there is also a car box with a gross surface (homogenized coeff = 1.0): 15 x 1.0 sqm = 15 sqm
This will have a market value according to IMO (2nd half 2018) of:
minimum 15 x 4700 = € 70,500
maximum 15 x 6600 = € 99,000