La DUE DILIGENCE ossia l’analisi e la conoscenza delle caratteristiche di un bene immobiliare non è importante solo per un compratore ma anche per il venditore stesso.

Il venditore deve infatti sapere che è soggetto per Legge a tutta una serie di garanzie verso il futuro acquirente e ad esse è obbligato e non può opporre il fatto di “non conoscere” il bene che sta vendendo.

Tali garanzie lo portano a rispondere a favore dell’acquirente in termini di indennizzo e sino anche alla risoluzione in danno dell’atto traslativo effettuato (atto di compravendita).

Oltre alle garanzie che si fondano sugli art. 1337 (buona fede) C.C. e sull’art. 40 della L.47/85 (impossibilità di rogitare porzioni di beni o anche interi beni che non siano in possesso di un titolo edilizio), la giurisprudenza della Cassazione e parte della dottrina, estendono la responsabilità prevista dall’art. 1669, vale a dire la rovina o crollo di edifici, anche al venditore, poiché qualificando tale responsabilità come extracontrattuale di ordine pubblico, ritengono che anche il venditore ne debba rispondere non come contraente, ma come autore del danno. Pertanto, tra l’altro, anche la conoscenza strutturale della solidità dell’edificio per il venditore non è un fattore di poco conto.

Il Codice civile inoltre prevede altresì tre specifici rimedi a tutela della posizione dell’acquirente nel contratto di compravendita:

1. la garanzia per evizione,
2. la garanzia per vizi della cosa venduta,
3. la garanzia per mancanza delle qualità promesse o essenziali.

Punto fondamentale è il punto 2 dove i vizi in questione ovviamente devono essere occulti, perché se questi erano noti al compratore al momento dell’acquisto o, comunque, erano facilmente riconoscibili al momento del contratto la garanzia non è dovuta. In questo caso appare chiaro che l’importanza della DUE DILIGENCE per il venditore è rivolta all’individuazione di quei vizi eventuali che solo l’esperto può identificare e quindi indicarne la risoluzione prima che vengano invece rilevati poi dall’acquirente e quindi evitare di incorrere in tutte le relative problematiche risarcitorie.

 Ing. Paolo Croce – ZED PROGETTI srl