La necessità del controllo sullo stato degli immobili

La necessità del controllo sullo stato degli immobili

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La necessità del controllo sullo stato degli immobili

Gli ultimi tragici eventi sismici del terremoto di Ischia del 21/08/2017, che hanno visto crolli e danni ingenti anche con eventi di magnitudo limitata (4.0), mettono in evidenza l’estrema necessità di un controllo sullo stato degli immobili nel nostro paese dominato per anni da abusivismo, ripetuti condoni ed attività edilizia spesso votata alla sola estetica di facciata.

A partire dal 26/11/ 2014, ad esempio, è in vigore il nuovo Regolamento Edilizio del Comune di Milano.  Nel dettaglio, il regolamento prevede la verifica dei fabbricati tramite il Certificato di Idoneità Statica (CIS).
L’art.11 co.6 stabilisce che “…tutti i fabbricati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, dovranno essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che dovrà essere certificata da un tecnico abilitato.”
In sintesi in Regolamento riporta che:

  • entro 5 anni dall’entrata in vigore del presente Regolamento, tutti i fabbricati esistenti ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo non in possesso di certificato di collaudo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione.
  • entro 10 anni dall’entrata in vigore del presente Regolamento, tutti i fabbricati esistenti con data di collaudo delle strutture superiore a 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione.
  • tale certificato dovrà essere integrato da una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali “secondari” e degli elementi non strutturali dell’edificio (parapetti, facciate, tamponamenti, ecc.)
  • nel caso del mancato rilascio di tale certificazione nei limiti temporali previsti viene meno l’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate. In caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita.

Altro elemento fondamentale di conoscenza è offerto dal FASCICOLO DI FABBRICATO in quanto metodologia base per offrire alla Committenza finalmente una conoscenza estesa del patrimonio immobiliare esistente e quindi anche delle sue problematiche, consentendo altresì attività di clusterizzazione e quindi programmazione di monitoraggio o di interventi per micro e macro aree. Questo tramite:

  • definizione delle caratteristiche del complesso immobiliare
  • identificazione storico – tipologica e catastale
  • raccolta della necessaria documentazione di conformità
  • valutazione del rispetto della normativa antincendio
  • raccolta degli elaborati tecnici disponibili sul fabbricato ed elaborazione dei mancanti
  • indagini ed elaborazioni geologiche
  • analisi specifica dello stato di conservazione dei prospetti e finiture superficiali
  • analisi specifica sulla tipologia, consistenza e stato di conservazione delle strutture portanti
  • analisi specifica sulla tipologia, consistenza e stato di conservazione degli impianti tecnici del fabbricato
  • relazioni di sintesi e risolutive sulle problematiche rilevate

Le metodologie e le modalità normative per evitare o limitare i danni alle persone quindi esistono. Sarebbe ora che venissero realmente e seriamente utilizzate.

Ing. Giovanni Pierini – ZED PROGETTI srl