Il mercato dell’accoglienza turistica in Italia negli ultimi 5 anni è notevolmente mutato, così come il turismo organizzato internazionale e questo per vari fattori:

• l’effetto congiunturale durante la crisi economica ha generato un processo di concentrazione delle destinazioni e dei prodotti da parte dell’offerta e una tendenza, da parte della domanda, ad affidarsi a chi si poneva a garanzia della riuscita della vacanza e alla ricerca di mete e soggiorni “sicuri”. In questo periodo sono stati colpiti duramente quei mercati che, tradizionalmente, si affidavano all’intermediazione per la vacanza in Italia tra i quali, a titolo di esempio, la Gran Bretagna, gli Stati Uniti e il Giappone;
• la diversificazione degli strumenti di vendita ha portato on-line una quota crescente di tour operator attraverso siti proprietari e grandi portali. Di conseguenza ha reso anco­ra più importanti i singoli brand che hanno assunto un ruolo sempre più forte di garanzia per i turisti;
• l’evoluzione del sistema di distribuzione ha generato il processo di globalizzazione telematica dell’offerta che sta modificando il ruolo delle agenzie di viaggio: da venditori di offerte predisposte e standardizzate a veri e propri consulenti di viaggio.
• l’introduzione di competitor tipo B&B e di un’enorme disponibilità di alloggi privati (tramite piattaforme come Airbnb) ha aumentato in forma esponenziale le possibilità di concorrenza e, quindi, ha alzato il livello di confronto e di scambio informativo operato dall’utente

In termini di destinazioni, l’Italia resta ancora al top tra le richieste (90,6%), seguita quasi sempre dalla Francia (53,6%) e dalla Spagna (47,5%). Sui mercati più importanti, quello europeo e quello statunitense, questa rendita di posizione si mantiene salda e in questi anni l’Italia ha consolidato la sua presenza e il suo appeal, passando dall’80,4% all’88,5% in Europa e restando solidamente al 95% negli Usa. Tuttavia non si può non rilevare che Francia e Spagna hanno guadagnato terreno:

• in Europa, nel 2011 la Spagna è indicata come destinazione più richiesta dal 50,8% de­gli operatori, ma nel 2006 lo era per il 38,9% e lo stesso andamento è riscontrabile per la Francia (44,6% nel 2011 e 36,1% nel 2006);
• negli Stati Uniti, la Francia è passata dal 38% del 2006 al 48% del 2011 e la Spagna dal 23,3% del 2007 (quando ha superato il Regno Unito) al 38% del 2011;
• in tutti gli altri paesi l’Italia resta la prima destinazione richiesta ai tour operator con le uni­che eccezioni del Brasile, dove la Francia conquista la leadership di meta più ambita e l ‘ I­taliaè seconda e del Giappone dove la destinazione più richiesta è laGerman ia e l’ Italia si colloca al quarto posto dopo la Francia e la Gran Bretagna.

In termini regionali in Italia il Lazio, la Toscana e il Veneto si confermano le tre regioni italiane più vendute in tutto il mondo. In Europa la quota di operatori che le inserisce nei propri cataloghi è, rispettivamente del 61,6%, del 57,3% e del 52,6%, accanto alla Campania venduta dal 32,8%, alla Lombardia dal 28,2% e alla Sicilia dal 25,7%. Però sono viste tutte in leggero ridimensionamento nelle previsioni per il 2012. Tra le prime 1O destinazioni vendute figurano anche l’Emilia Romagna con il 18,3%, il Trentino Alto Adige con il 15,5%, la Liguria e il Piemonte entrambe con l’1 1,8%.
Negli Stati Uniti le regioni più vendute risultano ancora il Lazio con il 69%, la Toscana con il 53% e il Veneto e la Campania entrambe con il 39%, tutte sostanzialmente stabili.
In India, le vendite nel 2011 puntano sul Lazio con l’88,9 % , seguito dal Veneto con il 60%, dalla Toscana con il 45,6%, dalla Lombardia con il 33,3% e dalla Campania con il 22,2%, mentre le altre regioni hanno uno spazio ancora molto limitato.

Da quanto detto ne deriva quindi la necessità di prevedere non solo un adeguamento normativo e strutturale nel rispetto pieno delle Norme e degli standard per un patrimonio immobiliare alberghiero italiano che risulta, in generale, obsoleto e inadeguato alle richieste di una clientela di tipo internazionale ma anche una visione strumentale dell’immobile stesso associato all’attività e visto, appunto, come generatore di servizi, ovvero una macchina tecnologica complessa che deve essere soggetta a costante aggiornamento e rinnovamento rispetto al suo ciclo di vita e quindi di redditività prevista.

In tal senso la progettazione degli interventi sull’immobile (che, per questa tipologia, deve essere necessariamente integrata tra il concept di design architettonico, l’ossatura strutturale portante e la componente impiantistica legata al comfort ed ai servizi erogabili) diventa fondamentale e deve operare le sue valutazioni su più piani quali:

• ritorno dell’investimento
• introduzione / affermazione del brand sul mercato locale o nazionale
• ribrandizzazione di una location già esistente per un passaggio da un operatore a un altro
• creazione di un destination hotel in una nuova area
• realizzazione di una parte in un più ampio progetto di sviluppo

Ma soprattutto:

• mantenere e sviluppare il punto di attrazione rispetto ai competitor emergenti sul mercato per ridurre le quote di erosione della clientela o tramite l’introduzione di nuovi target

(fonti “L’edilizia alberghiera” – Sassatelli – Maggioli Editore)

Ing. Giovanni Pierini – ZED PROGETTI srl

The market of tourist reception in Italy has changed considerably during the last 5 years, as well as international organized tourism and this is due to several elements:

• the economic crisis has generated a process of concentration of destinations and products by the supply side and a tendency for demand to rely on those who stood as a guarantee of the success of the holiday and in search of “safe”destinations and stays. During this period, markets that traditionally used to rely on holiday brokerage in Italy were hit hard, including, for example, Great Britain, the United States and Japan;
• the diversification of sales tools has brought online a growing share of tour operators through proprietary sites and large portals. As a result, the individual brands that have taken on an increasingly strong role as guarantors for tourists have become more important.
• the evolution of the distribution system has generated the process of telematic globalization of the offer, which is changing the role of travel agencies: from vendors of prepared and standardized offers to real travel consultants.
• the introduction of B & B competitors and a huge availability of private accommodation (through platforms such as Airbnb) has exponentially increased the possibilities of competition and, therefore, has raised the level of comparison and information exchange operated by the user

In terms of destinations, Italy is still at the top of the list (90.6%), followed almost always by France (53.6%) and Spain (47.5%). On the most important markets, the European and US markets, this return on position remains solid and in recent years Italy has consolidated its presence and appeal, going from 80.4% to 88.5% in Europe and remaining solidly at 95% in the USA. However, it cannot be ignored that France and Spain have gained ground:

• in Europe, in 2011 Spain is indicated as the most requested destination by 50.8% of operators in 2011, but in 2006 it was 38.9% and the same trend is found for France (44.6% in 2011 and 36.1% in 2006);
• in the United States, France grew up from 38% in 2006 to 48% in 2011 and Spain from 23.3% in 2007 (when it exceeded the United Kingdom) to 38% in 2011;
• in all the other countries, Italy remains the first destination requested from tour operators with the few exceptions of Brazil, where France conquers the leadership of the most coveted destination and Italy is second in Italy and Japan, where the most requested destination is Germany ia and Italy is in fourth place after France and Great Britain.

In regional terms, Lazio, Tuscany and Veneto are the three most sold Italian regions in the world. In Europe, the number of operators that include them in their catalogues is 61.6%, 57.3% and 52.6% respectively, alongside Campania sold by 32.8%, Lombardy by 28.2% and Sicily by 25.7%. However, they are all seen to be slightly downsized in the forecasts for 2012. Among the first 1O destinations sold, Emilia Romagna with 18.3%, Trentino Alto Adige with 15.5%, Liguria and Piedmont both with 1.8%.
In the United States, Lazio with 69%, Tuscany with 53% and Veneto and Campania with 39% are still the best selling regions, all of which are substantially stable.
In India, sales in 2011 focused on Lazio with 88.9 %, followed by Veneto with 60%, Tuscany with 45.6%, Lombardy with 33.3% and Campania with 22.2%, while the other regions still have very limited space.

From what has been said, therefore, it’s necessary to provide not only for regulatory and structural adjustment in full compliance with the Regulations and standards for an Italian hotel property that is, in general, obsolete and inadequate to meet the requirements of an international clientele, but also for a vision of the property itself associated with the activity and seen, precisely, as a generator of services, that is, a complex technological machine that must be subject to constant updating and renewal with respect to its life cycle and therefore of expected profitability

In this sense, the design of the interventions on the building (which, for this type of building, must necessarily be integrated between the architectural design concept, the structural supporting framework and the system components linked to comfort and the services that can be supplied) becomes fundamental and must make its evaluations on several floors such as:

• return on investment
• Introduction / brand affirmation on the local or national market
• renegotiation of an existing location for a changeover from one operator to another establishment of a destination hotel in a new area
• implementation of a part in a wider development project

But above all:

• maintaining and developing the point of attraction with respect to emerging competitors in the market to reduce customer erosion quotas or by introducing new targets