Come è noto, l’articolo 1127 del Codice civile consente al proprietario dell’ultimo piano di elevare nuovi piani o nuove fabbriche. La norma attribuisce lo stesso diritto a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
Il diritto di sopraelevazione è però sottoposto dalla legge a diversi limiti:

1. non vi deve essere un titolo contrattuale che lo escluda
   In merito a tale limite, previsto dal comma 1 dell’articolo 1127, va sottolineato che, utilizzando la legge l’espressione “titolo”, questa va riferita sicuramente solo all’ipotesi di contratto (di compravendita) che escluda la sopraelevazione. Non è possibile, in altre parole, che a limitare il diritto di sopraelevazione sia un regolamento di tipo assembleare.
2. le condizioni statiche dell’edificio devono consentire la sopraelevazione
   Questo significa che la legge vieta al proprietario dell’ultimo piano la sopraelevazione quando questa ponga in pericolo la staticità dell’immobile.
   La Sentenza della Corte di Cassazione civile, sezione VI, 15 novembre 2013, n.25766 offre una connotazione più precisa a questo limite del diritto di sopraelevazione indicando che divieto di cui al comma 2 dell’articolo 1127 va letto anche alla luce delle disposizioni antisismiche.
   Pertanto non è indispensabile, affinché la sopraelevazione debba ritenersi vietata, che vi sia un pericolo attuale di crollo: basta, invece, che la nuova fabbrica ponga in pericolo, indebolisca la struttura e la renda ai fini delle prescrizioni antisismiche non adeguata.
   La sentenza evidenzia inoltre anche che è onere di colui che esegue la sopraelevazione documentare il rispetto della normati­va antisismica e dimostrare che la sopraelevazione stessa non determina un indebolimento dell’edificio.
3. non deve risultare pregiudicato l’aspetto architettonico dell’edificio
   Quello del decoro architettonico è un vincolo che la legge impone al condomino e allo stesso condominio quando vengono realizzati interventi che incidono sull’aspetto estetico dell’edificio. In tutti i casi vi è il divieto di un peggioramento estetico che rende l’opera a sua volta illecita, sia che venga disposta dal condominio, sia che venga disposta dal singolo condomino.
4. non vi deve essere un’eccessiva diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti
   Il divieto di diminuire eccessivamente aria e luce ai piani sottostanti incide sul diritto di sopraelevazione solo in particolari casi, dipendenti dalle caratteristiche dei luoghi: la concreta incidenza della sopraelevazione sulla diminuzione di aria e luce è ovviamente una valutazione che andrà fatta in concreto dal giudice.

Il comma 4 dell’articolo 1127 impone inoltre all’autore della sopraelevazione l’obbligo di corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al “valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l’ importo della quota a lui spettante”. È quella che si definisce l’indennità di sopraelevazione.

La sentenza te Sentenza della Corte di Cassazione civile, sezione II, Sentenza 7 luglio 2014, n. 8096 ha dato indicazione concreta al criterio di calcolo della suddetta identità. Nello specifico:

“La determinazion edell’indennità prevista dall’art. 1127 C.C, nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l’ammontare dell’indennità è rappresentato dal prodotto così ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione”.

(fonte “Il Condominio” – Tambosi – Ed. SEAC 2015)

Ing. Fabio Di Matteo – ZED PROGETTI srl