Ai sensi dell’articolo 1121 C.C., l’assemblea condominiale non ha il potere di disporre innovazioni eccessivamente gravose o voluttuarie secondo l’importanza dell’edificio, tranne nel caso in cui tali innovazioni:

• siano suscettibili di utilizzazione separata e quindi possano parteciparvi solo gli interessati

oppure

• non suscettibili di utilizzazione separata, vengano realizzate a spese esclusive della maggioranza.

Quindi la regola generale è che se un’innovazione è gravosa o voluttuaria rispetto alle condizioni dell’edificio , l’innovazione non può essere deliberata, per non gravare la minoranza di una spesa eccessiva o di una spesa relativa ad un bene voluttuario.
Tale potere di veto, per così dire, attribuito alla minoranza assembleare nel caso di innovazioni gravose o voluttuarie, cede il passo al volere della maggioranza quando l’innovazione è suscettibile di una utilizzazione separata, di modo che solo coloro che ne affrontano la spesa possano utilizzarla, e cede il passo ancora al volere della maggioranza quando, non essendo l’innovazione suscettibile di una utilizzazione separata i condomini che la vogliono decidano di sopportarne integralmente la spesa.
L’esempio più importante, come detto, di innovazione gravosa è quello della realizzazione dell’impianto di ascensore in edifici che non ne siano dotati.
Per stabilire ciò che deve essere ritenuto gravoso non si deve avere riferimento alle condizioni economiche del condomino contrario, ma all’oggettivo costo dell’innovazione in rapporto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio.
Anche relativamente invece alle innovazioni cosiddette voluttuarie è importante sottolineare il riferimento contenuto nel Codice alle particolari condizioni e importanza dell’edificio. Si intende quindi che in edifici di qualità costruttiva e residenziale elevata potranno essere ritenute non voluttuarie innovazioni che, nel contesto di edificio di tipo popolare ed economico, verrebbero sicuramente ritenute tali.

Quanto ai modi per esprimere il dissenso, di cui al comma 1 dell’articolo 1121 C.C.. vi è innanzitutto la possibilità di esprimerlo:

• direttamente in assemblea tramite il voto contrario alla realizzazione dell’innovazione

oppure successivamente

• tramite impugnazione della deliberazione.

Rimane altresì fermo il principio secondo il quale sia il proprietario che i suoi aventi causa, a titolo contrattuale o per causa di morte, hanno il diritto potestativo di subentrare nell’innovazione pagando una quota rivalutata delle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

(fonte “Il Condominio” – Tambosi – Ed. SEAC 2015)

Ing. Fabio Di Matteo – ZED PROGETTI srl