Lo standard IPMS per la misurazione di edifici ad uso ufficio

Lo standard IPMS per la misurazione di edifici ad uso ufficio

IPMS for office buildings

Lo standard IPMS per la misurazione di edifici ad uso ufficio

L’entrata sul mercato immobiliare italiano dei grandi Fondi di investimento internazionali, complice la crisi economica e le situazioni di invenduti e fallimenti che ha portato a crolli dei prezzi sino al 50% (o, più correttamente che ha riportato i prezzi a valori reali), ha, finalmente, iniziato ad imporre degli standard di conoscenza, valutazione e di misurazione, su una situazione, quale è sempre stata quella italiana in genere connotata da poca chiarezza, mancanza documentale (più o meno voluta) anche se però, fondamentalmente, non carente di una metodologia uniforme di analisi.

Tra i vari processi di armonizzazione e di standard al fine di fornire un linguaggio comune che ora si stanno affermando (non solo in Italia ma a livello mondiale) rientra, in particolare, lo standard IPMS (International Property Measurement Standards) come principale criterio per la misurazione degli immobili.

Lo standard IPMS nasce dalla volontà di 56 (attualmente 80) associazioni professionali ed organizzazioni no-profit (Trustee) operanti nel campo della proprietà immobiliare  che si sono riunite in una “Coalizione” nel maggio 2013, nel corso di un incontro presso la Banca Mondiale. Successivamente è stato istituito un Comitato indipendente per la definizione degli standard (Standards Setting Committee, SSC) composto da un pool di periti provenienti da 11 Paesi (esclusa l’Italia) e con un’esperienza complessiva in grado di coprire 47 diversi mercati. Lo Standards Setting Committee ha operato prevalentemente per via telematica, oltre che nel corso di altri incontri organizzati a Bruxelles, Dubai e Orlando. Terminato il periodo di consultazione della Bozza di discussione nel settembre 2014, nel mese di novembre dello stesso anno è stato pubblicato lo standard definitivo: “IPMS: Edifici ad uso ufficio”.

Successivamente sono stati sviluppati / sono in corso di sviluppo anche standard per la misurazione  di edifici commerciali, industriali e residenziali.

In merito al “IPMS: Edifici ad uso ufficio”, più precisamente sono stati definiti 3 standard:

  • IPMS 1 – standard per la misurazione dell’area complessiva degli Edifici, per attività di pianificazione o per la stima dei costi di costruzione e che è assunto valido per tutte le categorie di edifici
  • IPMS 2 – Ufficio – standard per la identificazione e classificazione delle aree interne di edifici ad ufficio. Può essere utilizzato da gestori patrimoniali, intermediari, consulenti economici, facility manager, conduttori, proprietari, gestori Immobiliari, ricercatori e Valutatori, per offrire dati sull’utilizzo efficiente degli spazi e per la definizione di parametri di riferimento
  • IPMS 3 – Ufficio – standard per la misurazione delle aree interne in godimento esclusivo per la categorie di edifici ad ufficio. Può essere adottato da agenti e conduttori, gestori patrimoniali, facility manager, gestori Immobiliari, ricercatori e valutatori.

Lo standard IPMS: Edifici ad uso ufficio  si basa sui seguenti elementi:

DEFINIZIONI

  • Edificio – Struttura indipendente facente parte di una Proprietà.
  • Componente – Uno degli elementi principali in cui è suddivisibile la Superficie di pavimento di un Edificio (in termini di destinazione funzionale)
  • Area di un Componente La Superficie di pavimento complessiva attribuita a uno dei Componenti.
  • Superficie di pavimento – La superficie di una struttura portante, permanente, normalmente orizzontale, per ciascun livello di un Edificio.
  • Parete dominante interna La superficie finita interna che comprende il 50% o più della superficie di ciascuna Sezione verticale che costituisce un perimetro interno.
  • IPMS 1 – Somma delle superfici di ciascun piano di un Edificio, misurate a partire dal perimetro esterno degli elementi costruttivi esterni e rilevate per singolo piano.
  • IPMS 2 – Ufficio – Somma delle superfici di ciascun piano di un Edificio ad uso uffici, misurate a partire dalla Parete dominante interna e rilevate per singolo Componente per ogni piano di un Edificio.
  • IPMS 3 – Ufficio – La Superficie di pavimento a disposizione esclusiva di un occupante, ad esclusione delle Dotazioni standard, calcolata per singolo occupante o per singolo piano per ogni Edificio.
  • Proprietà Qualsiasi bene immobile nell’ambiente edificato.
  • Settore immobiliare – Comprende Utilizzatori, Fornitori di servizi e Terzi.
  • Fornitore di servizi – Qualunque soggetto che fornisca consulenza Immobiliare a un Utilizzatore, fra cui, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, Valutatori, periti (“surveyor”), facility manager, gestori Immobiliari, gestori patrimoniali, agenti e intermediari, Professionisti della Misurazione degli spazi, consulenti economici, designer d’interni e architetti.
  • Professionista della misurazione degli spazi – Un Fornitore di servizi qualificato, in virtù dell’esperienza maturata o del percorso formativo seguito, a effettuare misurazioni di Edifici in conformità agli standard IPMS.
  • Dotazioni standard – Parti di un Edificio consistenti in dotazioni comuni o condivise che di norma non si modificano nel tempo; ad esempio: scale, scale mobili, ascensori/montacarichi e relativi vani motore, servizi igienici, armadi ripostiglio, locali tecnici, aree protette ai fini antincendio e locali di servizio.
  • Terzi – Qualsiasi soggetto, diverso da un Utilizzatore o un Fornitore di servizi, che sia interessato alla misurazione degli immobili, ivi compresi, in via non esclusiva, governi, banche, altri enti di finanziamento Immobiliare, analisti e ricercatori.
  • Utilizzatore Un occupante dell’immobile di sua proprietà, un’impresa edile, un investitore, un acquirente, un venditore, un proprietario o un conduttore di un immobile.
  • Valutatore Un Fornitore di servizi munito di adeguata qualifica professionale in materia di valutazione.
  • Sezione verticale – Ogni porzione di una finestra, parete o elemento costruttivo esterno di un Edificio ad uso uffici in cui la superficie finita interna varia rispetto all’area della superficie finita interna della finestra, parete o elemento costruttivo esterno adiacente, senza considerare eventuali colonne.

CRITERI GENERALI DI MISURAZIONE E CALCOLO

  1. L’immobile deve essere misurabile.
  2. La misurazione deve essere verificabile secondo criteri oggettivi.
  3. Le misurazioni e i calcoli devono essere chiaramente documentati, precisando le seguenti informazioni:
    Lo standard IPMS adottato, ad es. IPMS 1, IPMS 2 – Ufficio o IPMS 3 – Ufficio
    • Il criterio utilizzato per la misurazione
    • L’unità di misura
    • La tolleranza di misurazione
    • La data di misurazione.
  4. Si raccomanda di accompagnare tutte le misurazioni IPMS con disegni CAD (computer-aided design) o dati BIM (building information modelling), ma laddove vengano utilizzati altri disegni come base di misurazione, sarà preferibile impiegare le dimensioni indicate sui disegni anziché affidarsi soltanto a quelle rilevate con la misurazione. Il Fornitore di servizi deve esplicitare le modalità di determinazione della Superficie di pavimento, ad esempio sulla base di disegni CAD, altri disegni o mediante misurazione con laser o nastro metrico.
  5. Le superfici per l’IPMS 1 devono essere desunte dai disegni oppure misurate in loco. Le misurazioni per gli standard IPMS 2 – Ufficio e IPMS 3 – Ufficio devono essere rilevate a partire dalla Parete dominante interna per i muri esterni oppure orizzontalmente in corrispondenza dei punti di congiunzione parete-pavimento, ignorando eventuali zoccolature, canaline passacavi, sistemi di riscaldamento e climatizzazione o tubature.
  6. Gli Edifici devono essere misurati singolarmente e rilevati per singolo piano
  7. Unità di misura – Misurazioni e calcoli devono essere effettuati nelle unità di misura comunemente adottate nel rispettivo Paese. Utilizzatori e Terzi possono richiedere di convertire le misurazioni: in tal caso è necessario indicare il fattore di conversione.
  8. Tolleranza – La tolleranza di misurazione va specificata nell’oggetto dell’incarico e nel resoconto. Il Fornitore di servizi deve indicare un grado di tolleranza adeguato tenendo conto della natura delle istruzioni, delle attrezzature disponibili e delle condizioni al momento della misurazione.
  9. Rapporti di misurazione – Ove fattibile, tutte le superfici IPMS misurate e da riportare a un Utilizzatore devono essere accompagnate da un disegno opportunamente colorato e indicate su quest’ultimo, nonché, se richiesto, da un foglio elettronico raffigurante l’Area di un Componente in caso di misurazione IPMS 2 – Ufficio.
  10. Aree ad utilizzo limitato – I Fornitori di servizi devono essere consapevoli del fatto che, in taluni mercati, alcune aree di Edifici non sono idonee a essere occupate alla luce di disposizioni governative o normative sul lavoro. Tali aree e le relative limitazioni devono essere identificate, misurate e rilevate separatamente includendole nelle superfici IPMS. Ad esempio, in caso di aree soggette a limitazioni d’altezza, quest’ultima deve essere indicata nel documento di rapporto e nel foglio elettronico. Utenti e Terzi devono essere consapevoli che l’inclusione di superfici misurate negli IPMS non implica necessariamente che tali aree siano disponibili per la legittima occupazione o l’uso legittimo.
  11. Adeguamenti per diverse convenzioni di misurazione – E’ noto che che vengono comunemente utilizzate numerose convenzioni di misurazione diverse fra loro. In alcuni mercati, ad esempio, la Superficie di pavimento viene misurata a partire dal punto di congiunzione parete-pavimento, in altri a partire dalla facciata esterna, mentre in altri ancora il computo comprende la metà dello spessore dei muri. Altri mercati hanno adottato interpretazioni divergenti circa la parete dominante di una superficie finita interna. In un contesto di prassi di misurazione così variegate, lo Standards Setting Committee ha adottato la Parete dominante interna come base di partenza per la definizione degli standard IPMS 2 – Ufficio e IPMS 3 – Ufficio. Gli Utilizzatori e i Fornitori di servizi che desiderino applicare altre convenzioni di misurazione dovranno identificare ed esplicitare la differenza della Superficie di pavimento rispetto agli IPMS.

STANDARD IPMS

1) IPMS 1
Lo Standard IPMS 1 è utilizzato per misurare la superficie di un Edificio, inclusi i muri esterni. La definizione dell’IPMS 1 è la stessa per tutte le categorie di Edifici.

In particolare misurare secondo IPMS1 significa:

Considerare la somma delle superfici di ciascun piano di un Edificio, misurate a partire dal perimetro esterno degli elementi costruttivi esterni e rilevate per singolo piano. In molti mercati, seppure non a titolo universale, questa misura è denominata Superficie Esterna Lorda (Gross External Area).

Lo standard include: La superficie esterna dei piani interrati viene calcolata proiettando verso il basso il piano esterno dei muri perimetrali a pianterreno, oppure stimando lo spessore dei muri laddove l’estensione del piano interrato non coincida con la base dell’Edificio.

Misurazioni incluse ma riportate separatamente: Sono inclusi balconi, portici coperti e terrazze sul tetto generalmente accessibili. Questi vanno misurati a partire dalla rispettiva facciata esterna e le relative superfici devono essere riportate separatamente.

Lo standard non comprende: Le misurazioni ai fini dello standard IPMS 1 non devono includere la superficie di:

  • Pozzi di luce aperti o spazi vuoti di un atrio al piano superiore.
  • Scale esterne aperte che non costituiscano parte integrante della struttura, ad esempio una scala antincendio a struttura aperta.
  • Patii e rampe di accesso al pianterreno, parcheggio esterno, aree per attrezzature, impianti di raffreddamento, zone rifiuti e altre aree al piano terra che non siano integralmente comprese nella struttura non vanno incluse nell’IPMS 1, ma possono essere misurate e riportate separatamente

Ad esempio:

a) Portico coperto
b) Balcone
c) Pozzo di luce aperto/spazio vuoto atrio piano superiore
d) Scala esterna aperta (non costituisce parte integrante della struttura)
e) Atrio al pianterreno
f) Terrazza sul tetto
g) Vano motore ascensore/ montacarichi

Le aree tratteggiate devono essere riportate separatamente.

Pertanto misurare la superficie dell’Edificio secondo IPMS1 significa che sarà riportata piano per piano e pari a:

Superficie di pavimento interna misurato dal filo esterno dell’inviluppo del fabbricato ossia considerando i muri esterni per l’intero – superfici di pozzi di luce aperti o spazi vuoti di un atrio al piano superiore + superficie di portici coperti, balconi e terrazze accessibili misurata dal filo esterno del della parete esterna del fabbricato sino al limite esterno del parapetto da indicare separatamente ed escludendo scale esterne aperte che non costituiscano parte integrante della struttura


2) IPMS 2 – Ufficio
Lo standard IPMS 2 – Ufficio è destinato alla misurazione dell’area interna e alla classificazione dell’utilizzo degli spazi in un Edificio ad uso ufficio. Le Aree di Componenti comprese nell’IPMS 2 – Ufficio consentono a Utilizzatori e Fornitori di servizi di effettuare confronti diretti tra superfici di pavimento misurate con criteri in uso in diversi mercati.

In particolare misurare secondo IPMS 2 significa:

Considerare la somma delle superfici di ciascun piano di un Edificio ad uso ufficio, misurate a partire dalla Parete dominante interna (ossia, in pratica dal perimento interno dell’involucro) e rilevate per singolo Componente (ossia per singola destinazione funzionale)  per ogni piano di un Edificio. In molti mercati, seppure non a titolo universale, questa misura è denominata Superficie Interna Lorda (Gross Internal Area).

Lo standard include: tutte le aree, incluse pareti interne, colonne e passaggi pedonali o passerelle tra Edifici separati, disponibili per l’utilizzo diretto o indiretto. Le aree vuote coperte, quali gli atri, vengono riportate solo al rispettivo piano inferiore.

Misurazioni incluse ma riportate separatamente: Sono inclusi balconi, portici coperti e terrazze sul tetto generalmente accessibili. Questi vanno misurati a partire dalla rispettiva facciata interna e le relative superfici devono essere riportate separatamente (in Area di componente H).

Lo standard non comprende:

  • Pozzi di luce aperti o spazi vuoti di un atrio al piano superiore.
  • Patii e rampe di accesso al pianterreno che non costituiscono parte integrante della struttura dell’Edificio, parcheggio esterno, aree per attrezzature, impianti di raffreddamento, zone rifiuti e altre aree al piano terra che non siano integralmente comprese nella struttura non vanno incluse nell’IPMS 2 – Ufficio, ma possono essere misurate e riportate separatamente.

La Parete dominante interna si definisce come la superficie finita interna che comprende il 50% o più della superficie di ciascuna Sezione verticale che costituisce un perimetro interno.
Per Sezione verticale si intende ogni parte di finestra, parete o elemento costruttivo esterno di un Edificio ad uso ufficio la cui superficie finita interna vari rispetto all’area della superficie finita interna della finestra, parete o elemento costruttivo esterno adiacente, senza considerare eventuali colonne.

Di fatto, la definizione stabilita dallo standard relativa alla sezione verticale è incomprensibile. In pratica, essa significa che la sezione verticale è ogni porzione di parete compresa tra i limiti di una apertura (interna: porta o semplice apertura, ecc. od esterna: finestra, porta finestra, ecc.). Della parete si considera la faccia interna dell’involucro del fabbricati e si considera l’inviluppo di perimetro interno non considerando le strutture ed entrando sino a dove è presente l’infisso dell’apertura nel caso in cui l’apertura occupi più del 50% della superficie della sezione verticale corrispondente.

Se non esiste una Parete dominante interna in quanto nessuna parete all’interno di una Sezione verticale supera il 50%, oppure se la Parete dominante interna non è verticale, la misurazione dovrà effettuarsi in corrispondenza del punto di giunzione tra parete e pavimento, ignorando eventuali zoccolature, canaline passacavi, sistemi di riscaldamento e climatizzazione o tubature.

Per determinare la Parete dominante interna di una Sezione verticale si utilizzano le seguenti linee guida:

  • zoccolature ed elementi ornamentali non sono classificati come facenti parte di una parete
  • la presenza di eventuali colonne non viene considerata
  • intelaiature e montanti si considerano parte integrante della finestra
  • non vengono considerati dispositivi di condizionamento, paratie e cornicioni.

Lo standard IPMS 2 – Ufficio comprende la somma delle seguenti Aree di componenti.

Area di componente A Accessi verticali
Gli accessi verticali comprendono ad esempio scale, pozzi di ascensori/montacarichi; non si considerano, tuttavia, gli accessi di dimensioni inferiori a 0,25 m2.
Area di componente B Strutture portanti
Comprendono tutti i muri e le colonne portanti che si trovano all’interno della Parete dominante interna.
Area di componente C Servizi tecnici
Includono ad esempio locali tecnici, vani motore di ascensori o montacarichi e locali di servizio.
Area di componente D Aree dedicate a pulizia e igiene
Queste aree includono ad esempio servizi igienici, armadi ripostiglio, docce e spogliatoi.
Area di componente E Spazi di circolazione
Comprendono tutti gli spazi di circolazione orizzontali.
Area di componente F Dotazioni
Le dotazioni comprendono ad esempio zone ristoro, nursery, aree fitness, sale di preghiera.
Area di componente G Aree di lavoro
L’area a disposizione per l’utilizzo da parte del personale, gli arredi e le attrezzature ad uso dell’ufficio.
Area di componente H Altre aree
Le altre aree comprendono ad esempio balconi, portici coperti, parcheggio interno e locali- deposito.

Se un’Area di componente è destinata ad uso multifunzionale, dovrà essere riportata in base al suo utilizzo principale. Le porzioni delle Aree di componenti possono essere classificate come private, ossia riservate all’uso esclusivo di un occupante o comuni, ovvero disponibili per l’utilizzo da parte di più occupanti.

Le aree comprese nell’Area di componente H non disponibili per l’utilizzo diretto di ufficio possono essere descritte come ausiliarie. La misurazione va effettuata, ma può essere riferita secondo modalità alternative. Ad esempio, un parcheggio interrato può anche essere riportato con l’indicazione dei posti auto.

Le aree ad utilizzo limitato, come definite in precedenza, sono comprese nella superficie complessiva dell’IPMS 2 – Ufficio, ma devono anche essere identificate, misurate e riportate separatamente includendole nelle superfici IPMS.

I piani devono essere registrati in conformità alla prassi vigente nel mercato locale, con indicazione dell’ingresso principale, e gli altri piani classificati di conseguenza.

Modello di tabella di calcolo per IPMS 2 – Ufficio

Piano -2 -1 0 1 2 3 4 Totale
Area di componente A – Accessi verticali
Esempio – scale, pozzo dell’ascensore e condutture 0 0 0 0 0 0 0 0
Area di componente B – Strutture portanti
Esempio – muri portanti, pilastri 0 0 0 0 0 0 0 0
* Aree ad utilizzo limitato 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale IPMS 0 0 0 0 0 0 0 0
Area di componente C – Servizi tecnici
Esempio – locali tecnici, vani motore di ascensori o montacarichi e locali di servizio 0 0 0 0 0 0 0 0
* Aree ad utilizzo limitato 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale IPMS 0 0 0 0 0 0 0 0
Area di componente D – Aree dedicate a pulizia e igiene
Esempio – servizi igienici, armadi ripostiglio, docce e spogliatoi 0 0 0 0 0 0 0 0
* Aree ad utilizzo limitato 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale IPMS 0 0 0 0 0 0 0 0
Area di componente E – Spazi di circolazione
Esempio – tutti gli spazi di circolazione orizzontali 0 0 0 0 0 0 0 0
* Aree ad utilizzo limitato 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale IPMS 0 0 0 0 0 0 0 0
Area di componente F – Dotazioni
Esempio – zone ristoro, nursery, aree fitness, sale di preghiera 0 0 0 0 0 0 0 0
* Aree ad utilizzo limitato 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale IPMS 0 0 0 0 0 0 0 0
Area di componente G – Area di lavoro
Area di lavoro 0 0 0 0 0 0 0 0
* Aree ad utilizzo limitato 0 0 0 0 0 0 0 0
Totale IPMS 0 0 0 0 0 0 0 0
Area di componente H – Altre aree
 Esempio – balconi, portici coperti, parcheggio interno e locali-deposito **  0  0  0  0  0  0  0  0
* Aree ad utilizzo limitato 0 0 0 0 0 0 0 0
 Totale IPMS  0  0  0  0  0  0  0  0
Totale IPMS 2 – Ufficio
Totale Aree Componenti ad utilizzo non limitato  0  0  0  0  0  0  0  0
* Aree ad utilizzo limitato 0 0 0 0 0 0 0 0
 Totale IPMS 2 – Ufficio  0  0  0  0  0  0  0  0
Altre superfici che esulano dall’IPMS 2 – Ufficio
Parcheggio esterno 0
Pedane di ingresso, patii non facenti parte della struttura dell’Edificio 0
Altri spazi (es.: aree per attrezzature, impianti di raffreddamento, zone rifiuti) 0

* Eventuali limitazioni vanno indicate separatamente
** La tipologia di ogni utilizzo nell’ambito dell’Area di componente H deve essere indicata separatamente

Pertanto misurare la superficie dell’Edificio secondo IPMS2 significa che sarà riportata piano per piano e componente per componente (da A a H) e pari a:

Superficie di pavimento interna misurato dal filo interno dell’inviluppo del fabbricato secondo il principio della parete dominante ossia considerando i muri esterni esclusi e le aperture che superano il 50% della propria sezione verticale per metà – superfici di pozzi di luce aperti o spazi vuoti di un atrio al piano superiore, patii e rampe di accesso al pianterreno che non costituiscono parte integrante della struttura dell’Edifici+ superficie di portici coperti, balconi e terrazze accessibili misurata dal filo esterno del della parete esterna del fabbricato sino al limite interno del parapetto ed escludendo scale esterne aperte che non costituiscano parte integrante della struttura. I limiti dei componenti (ossia le sue pareti di contenimento) sono attributi a scelta del misuratore univocamente, per cui se ad un componente è attribuita per intero una parete di confine, il componente adiacente avrà come superficie quella interna che, ovviamente, esclude la parete suddetta.


3) IPMS 3 – Ufficio
Lo standard IPMS 3 – Ufficio è teso a misurare l’occupazione di Superfici di pavimento in godimento esclusivo.
Lo standard IPMS 3 – Ufficio non è direttamente collegato agli standard IPMS 1 o IPMS 2 – Ufficio, né costituisce un’Area di componente nell’ambito dell’IPMS 2 – Ufficio. All’interno di un Edificio ad uso ufficio può essere presente una sola area IPMS 3 – Ufficio per l’intero Edificio, oppure possono esistere più aree IPMS 3 – Ufficio separate.

In particolare misurare secondo IPMS 3 significa:

Considerare la Superficie di pavimento a disposizione esclusiva di un occupante (con esclusione tuttavia delle Dotazioni standard e degli spazi comuni di circolazione), calcolata per singolo occupante o per singolo piano per ogni Edificio.
Per Dotazioni standard si intendono quelle parti di un Edificio consistenti in dotazioni comuni o condivise che di norma non si modificano nel tempo. A titolo esemplificativo elenchiamo: scale, scale mobili, ascensori/montacarichi e relativi vani motore, servizi igienici, armadi ripostiglio, locali tecnici, aree protette a fini antincendio e locali di servizio.

Lo standard include: tutti i muri interni e i pilastri compresi nella superficie ad uso esclusivo di un occupante. La Superficie di pavimento si misura a partire dalla Parete dominante interna e, in presenza di un muro in comunione con un conduttore adiacente, a partire dalla metà dello spessore del muro comune.

Misurazioni incluse ma riportate separatamente: Balconi, portici coperti e terrazze sul tetto in godimento esclusivo vanno misurati a partire dalla rispettiva parete interna e riportati separatamente.

Lo standard non comprende: Le Dotazioni standard secondo la definizione sopra.
Le Dotazioni standard possono variare da un piano all’altro e anche a seconda della modalità di occupazione dell’Edificio. Nel caso di un Edificio con singolo occupante, è necessario ipotizzare che abbia più occupanti (uno diverso per ogni piano) per determinare la misura delle Dotazioni standard. Se un piano ha due o più occupanti, ciascuno di essi dovrà essere misurato separatamente, con esclusione degli eventuali spazi comuni di circolazione.

Esempio: piano a singolo occupante

Esempio: piano a due occupanti

Pertanto misurare la superficie dell’Edificio secondo IPMS3 significa che sarà riportata per singolo occupante o piano per piano e per singolo occupante e pari a:

Superficie di pavimento a disposizione esclusiva di un occupante con esclusione tuttavia delle Dotazioni standard e degli spazi comuni di circolazione. La Superficie di pavimento si misura a partire dalla Parete dominante interna e, in presenza di un muro in comunione con un conduttore adiacente, a partire dalla metà dello spessore del muro comune. Balconi, portici coperti e terrazze sul tetto in godimento esclusivo vanno misurati a partire dalla rispettiva parete interna e riportati separatamente.

Fonti:
www.ipmsc.org

 Ing. Luca Persia – ZED PROGETTI srl

The entry on the real estate market, thanks to the economic crisis and the unsold and bankrupt situations that led to price collapses of up to 50% (or, more correctly, that brought prices back to real values), has finally begun to impose international standards of knowledge, evaluation and measurement, on a situation, such as the Italian one, that has always been generally characterized by lack of clarity, lack of documentation (more or less desired) even if, basically, it does not lack a uniform methodology of analysis.

Among the various processes of harmonization and standards in order to provide a common language that are now emerging (not only in Italy but worldwide) includes, in particular, the IPMS standard (International Property Measurement Standards) as the main criterion for the measurement of real estate.

The IPMS standard is the brainchild of 56 (now 80) professional associations and non-profit organizations (Trustees) working in the field of real estate who met in a “Coalition” in May 2013, during a meeting at the World Bank. Subsequently, an independent Standards Setting Committee (SSC) was established, composed of a pool of experts from 11 countries (excluding Italy) with overall experience covering 47 different markets. The Standards Setting Committee has operated mainly by electronic means, as well as during other meetings organised in Brussels, Dubai and Orlando. At the end of the consultation period of the Draft Discussion in September 2014, the final standard “IPMS: Office Buildings” was published in November of the same year.

Standards for the measurement of commercial, industrial and residential buildings have also been developed / are being developed.

With regard to the “IPMS: Office Buildings”, 3 standards have been defined:

IPMS 1 – standard for measuring the total area of buildings, for planning activities or for estimating construction costs and which is assumed to be valid for all categories of buildings
IPMS 2 – Office – standard for the identification and classification of internal areas of office buildings. It can be used by asset managers, intermediaries, economic consultants, facility managers, tenants, owners, property managers, researchers and valuers, to offer data on the efficient use of space and for the definition of benchmarks.
IPMS 3 – Office – standard for the measurement of internal areas in exclusive use for office building categories. It may be adopted by agents and tenants, asset managers, facility managers, property managers, researchers and valuers.
The IPMS standard: Office Buildings is based on the following elements:

DEFINITIONS

Building – Independent structure forming part of a property.
Component – One of the main elements into which the Floor surface of a Building can be divided (in terms of functional use)
Component Area – The total floor area attributed to one of the Components.
Floor surface – The surface of a load-bearing structure, permanent, normally horizontal, for each level of a Building.
Internal dominant wall – The internal finite surface area that includes 50% or more of the surface area of each vertical section that forms an internal boundary.
IPMS 1 – Sum of the surfaces of each floor of a Building, measured from the external perimeter of the external construction elements and measured for each floor.
IPMS 2 – Office – The sum of the surfaces on each floor of an office building, measured from the dominant internal wall and measured for each Component on each floor of a building.
IPMS 3 – Office – The floor surface exclusively available to an occupant, excluding Standard Equipment, calculated for each occupant or for each floor of each Building.
Property – Any real estate in the built environment.
Real Estate – Includes Users, Service Providers and Third Parties.
Service Provider – Any person who advises a Property User, including but not limited to Assessors, Surveyors, Facility Managers, Property Managers, Asset Managers, Agents and Brokers, Space Measurement Professionals, Economic Advisors, Interior Designers and Architects.
Space Measurement Professional – A qualified service provider, based on experience or training, to perform building measurements in accordance with IPMS standards.
Standard Facilities – Parts of a building that consist of common or shared facilities that do not normally change over time; e.g. stairs, escalators, elevators/cargo elevators and their engine compartments, toilets, storage lockers, technical rooms, fire protected areas and service spaces.
Third Parties – Any person, other than a User or Service Provider, who is interested in measuring real estate, including, but not limited to, governments, banks, other real estate financing agencies, analysts and researchers.
Property User – An occupier of a property owned by the occupier, a construction business, an investor, a buyer, a seller, an owner or a tenant of a property.
Evaluator – A service provider with an appropriate professional qualification in evaluation.
Vertical Section – Any portion of a window, wall or external building element of an office building where the internal finished surface area varies from the internal finished surface area of the window, wall or adjacent external building element, without considering any columns.

GENERAL MEASUREMENT AND CALCULATION CRITERIA

The property shall be measurable.
The measurement shall be verifiable on the basis of objective criteria.
Measurements and calculations shall be clearly documented and the following information shall be specified:
The IPMS standard adopted, e.g. IPMS 1, IPMS 2 – Office or IPMS 3 – Office
The criterion used for measurement
The unit of measurement
Measurement tolerance
The date of measurement.
It is recommended that all IPMS measurements be accompanied by computer-aided design (CAD) drawings or building information modelling (BIM) data, but where other drawings are used as a basis for measurement, it will be preferable to use the dimensions shown on the drawings rather than relying solely on those measured. The service provider must specify how the floor surface is to be determined, for example, on the basis of CAD drawings, other drawings or by measuring with a laser or metric tape.
The surfaces for IPMS 1 must be taken from the drawings or measured on site. Measurements for IPMS 2 – Office and IPMS 3 – Office must be taken from the dominant internal wall for the outer walls or horizontally at the wall-floor junction points, ignoring any skirtings, cable ducts, heating and air conditioning systems or pipes.
Buildings must be measured individually and measured for each floor
Units of measurement – Measurements and calculations should be made in the commonly used units of measurement in the respective country. Users and Third Parties may request the conversion of measurements, in which case the conversion factor must be indicated.
Tolerance – The measuring tolerance must be specified in the order object and in the report. The service provider must indicate an appropriate tolerance level taking into account the nature of the instructions, the available equipment and the conditions at the time of measurement.
Measurement reports – Where practicable, all measured IPMS surfaces to be reported to a User shall be accompanied by a properly colored drawing on the User and, if required, by a spreadsheet showing the Area of a Component for IPMS 2 – Office measurements.
Restricted Use Areas – Service Providers should be aware that, in certain markets, certain areas of buildings are not suitable for occupation under government or labor laws. These areas and their limitations shall be identified, measured and separately detected by including them in IPMS surfaces. For example, in areas subject to height restrictions, the height must be indicated in the report document and spreadsheet. Users and third parties should be aware that the inclusion of measured surfaces in IPMS does not necessarily imply that such areas are available for legitimate occupation or lawful use.
Adjustments for different measurement conventions – It is well known that many different measurement conventions are commonly used. In some markets, for example, the Floor Surface is measured from the wall-floor junction point, in others from the outer façade, and in others the calculation includes half of the wall thickness. Other markets have adopted divergent interpretations of the dominant wall of an interior finished surface. In a context of such varied measurement practices, the Standards Setting Committee has adopted the internal dominant wall as the starting point for the definition of IPMS 2 – Office and IPMS 3 – Office standards. Users and Service Providers who wish to apply other measurement conventions shall identify and explain the difference between the Floor Area and IPMS.
STANDARD IPMS

1) IPMS 1
IPMS Standard 1 is used to measure the surface area of a building, including its external walls. The definition of IPMS 1 is the same for all categories of buildings.

In particular measuring according to IPMS1 means:

Consider the sum of the surfaces of each floor of a Building, measured from the external perimeter of the external construction elements and measured for each floor. In many markets, although not universal, this measure is called Gross External Area.

The standard includes: The external surface of the basements is calculated by projecting downwards the external plane of the perimeter walls on the ground floor, or by estimating the thickness of the walls where the extension of the basement does not coincide with the base of the Building.

Measurements included but reported separately: Includes balconies, covered porches and generally accessible roof terraces. These must be measured from the respective outer façade and the corresponding surfaces must be reported separately.

The standard does not include: Measurements for the purposes of IPMS 1 should not include the surface of:

Open light wells or empty spaces of an atrium on the upper floor.
Open external stairs not forming an integral part of the structure, e.g. an open structure fire-fighting staircase.
Ground floor access pads and ramps, external parking, equipment areas, cooling systems, waste areas and other ground floor areas that are not fully covered by the facility should not be included in IPMS 1, but may be measured and reported separately.
Therefore, measuring the surface of the Building according to IPMS1 means that it will be reported floor by floor and equal to:

Internal floor area measured from the outer edge of the building envelope, i.e. considering the outer walls for the whole – open well surfaces or empty spaces of an atrium on the upper floor + area of covered porticoes, balconies and accessible terraces measured from the outer edge of the building’s outer wall to the outer limit of the guard rail, to be indicated separately and excluding open external staircases which do not form an integral part of the structure.

(2) IPMS 2 – Office
The IPMS 2 – Office standard is intended for measuring the interior area and classifying the use of space in an office building. The Component Areas included in IPMS 2 – Office allow Users and Service Providers to make direct comparisons between floor surfaces measured against criteria in use in different markets.

In particular measuring according to IPMS 2 means:

Consider the sum of the surfaces of each floor of an office building, measured from the internal dominant wall (i.e., in practice from the internal perimento of the envelope) and measured by single Component (i.e. by single functional use) for each floor of a building. In many markets, although not universal, this measure is called Gross Internal Area.

The standard includes: all areas, including interior walls, columns and pedestrian walkways or walkways between separate buildings, available for direct or indirect use. Empty covered areas, such as atria, shall be returned only to their lower decks.

Measurements included but reported separately: Includes balconies, covered porches and generally accessible roof terraces. These must be measured from their respective inner surfaces and their surfaces reported separately (in Component Area H).

The standard does not include:

Open light wells or empty spaces of an atrium on the upper floor.
Ground floor access pads and ramps that do not form an integral part of the building’s structure, outdoor parking, equipment areas, cooling facilities, waste areas and other ground floor areas that are not fully covered by the structure should not be included in IPMS 2 – Office, but can be measured and reported separately.
Internal dominant wall is defined as the internal finite surface that includes 50% or more of the surface area of each vertical Section that constitutes an internal perimeter.
Vertical section means any part of a window, wall or external construction element of an office building whose internal finished surface varies from the area of the internal finished surface of the window, wall or adjacent external construction element, without considering any columns.

In fact, the definition laid down in the standard for the vertical section is incomprehensible. In practice, it means that the vertical section is any portion of the wall between the limits of an opening (internal: door or simple opening, etc.. or external: window, French window, etc..). The wall is considered the internal face of the building envelope and the envelope of the internal perimeter is considered, not considering the structures and entering up to where the opening frame is present if the opening occupies more than 50% of the surface of the corresponding vertical section.

If there is no internal dominant wall because no wall within a vertical section exceeds 50%, or if the internal dominant wall is not vertical, the measurement must be made at the point of junction between wall and floor, ignoring any skirtings, cable ducts, heating and air conditioning systems or pipes.

The following guidelines are used to determine the Internal Dominant Wall of a Vertical Section:

plinths and ornamental elements are not classified as part of a wall
the presence of any columns is not considered to be present
Frames and uprights are considered an integral part of the window.
are not considered as air conditioning devices, bulkheads and cornices.
The IPMS 2 standard – Office includes the sum of the following Component Areas.

Component Area A Vertical Access
Vertical accesses include e.g. stairs, lift/goods shafts; accesses of less than 0,25 m2 are not considered, however.
Component area B Load bearing structures
They include all the walls and load-bearing columns that are within the dominant internal wall.
Component area C Technical services
These include, for example, technical rooms, lift or elevator motor compartments and service spaces.
Component area D Dedicated cleaning and hygiene areas
These areas include e.g. toilets, closets, showers and changing rooms.
Component area E Circulation spaces
They include all horizontal circulation spaces.
Component area F Equipment
Amenities include dining areas, nursery facilities, fitness areas, and prayer rooms.
Component area G Work areas
The area available for use by staff, furniture and equipment for office use.
Component area H Other areas
Other areas include for example balconies, covered porches, indoor parking and storage areas.
If a Part Area is intended for multi-functional use, it must be reported for its primary use. Portions of Component Areas can be classified as private, i.e. reserved for the exclusive use of one occupant or common, or available for use by multiple occupants.

Areas within Component Area H that are not available for direct office use may be described as auxiliary. The measurement shall be carried out, but may be reported in alternative ways. For example, an underground car park can also be marked with the names of the parking spaces.

Areas of limited use, as defined above, are included in the total surface area of IPMS 2 – Office, but must also be identified, measured and reported separately by including them in IPMS surfaces.
Floors must be defined in accordance with local market practice, indicating the main entrance, and others must be classified accordingly.
Therefore, measuring the surface of the Building according to IPMS2 means that it will be reported plan by plan and component by component (from A to H) and equal to:

Surfaces of open light wells or empty spaces of an atrium on the upper floor, patios and access ramps on the ground floor which do not form an integral part of the structure of the Building+ surface of covered porticoes, balconies and accessible terraces measured from the outer edge of the external wall of the building to the inner limit of the parapet and excluding open external staircases which do not form an integral part of the structure of the Building+ surface of covered porches, balconies and terraces measured from the outer edge of the external wall of the building to the inner limit of the parapet. The limits of the components (i.e. its containment walls) are attributes of the meter’s choice uniquely, so if a component is assigned an entire boundary wall, the adjacent component will have as its surface the internal one, which obviously excludes the said wall.

(3) IPMS 3 – Office
The IPMS 3 – Office standard is aimed at measuring the occupation of floor surfaces in exclusive use.
IPMS Standard 3 – Office is not directly related to IPMS Standard 1 or IPMS Standard 2 – Office, nor does it constitute a Part Area within IPMS Standard 2 – Office. Inside an Office Building there may only be one IPMS 3 area – Office for the entire Building, or there may be several separate IPMS 3 areas – Office.

In particular measuring according to IPMS 3 means:

Consider the Floor surface exclusively available to an occupant (excluding Standard Equipment and common circulation areas), calculated for each occupant or for each floor of each Building.
Standard Equipment means those parts of a Building consisting of common or shared equipment that do not normally change over time. Examples include ladders, escalators, elevators/cargo lifts and their engine compartments, toilets, storage cupboards, technical rooms, fire protected areas and service spaces.

The standard includes: all the internal walls and pillars included in the surface for the exclusive use of an occupant. The floor surface is measured from the dominant internal wall and, in the presence of a wall in communion with an adjacent conductor, from the middle of the thickness of the common wall.

Measurements included but reported separately: Balconies, covered porches and exclusively enjoyed roof terraces must be measured from the respective inner wall and reported separately.

The standard does not include: Standard equipment as defined above.
Standard equipment may vary from floor to floor and also depending on the occupation of the building. In the case of a building with a single occupant, it is necessary to assume that it has several occupants (one different for each floor) to determine the size of the standard Equipment. Where a deck has two or more occupants, each occupant shall be measured separately, excluding any common spaces.
Therefore, measuring the surface area of the Building according to IPMS3 means that it will be reported for each single occupant or floor per floor and for each single occupant and equal to:

Floor area exclusively available to an occupant but excluding standard equipment and common circulation areas. The floor surface is measured from the dominant internal wall and, in the presence of a wall in communion with an adjacent conductor, from the middle of the thickness of the common wall. Balconies, covered porches and roof terraces for exclusive use must be measured from the respective inner wall and shown separately.