Grandi interventi immobiliari necessitano obbligatoriamente di un team multidisciplinare che può includere architetti, ingegneri, costruttori, consulenti per la sostenibilità, esperti di finanze e, naturalmente, il cliente. Questo team collabora fin dalle fasi iniziali del progetto, spesso utilizzando tecnologie come il Building Information Modeling (BIM) per creare modelli digitali dettagliati che facilitano la pianificazione e la coordinazione.

I vantaggi sono vari:

1. Fase di Concept Design: Il team discute e definisce gli obiettivi generali del progetto, esplorando varie soluzioni progettuali e valutando la loro fattibilità tecnica ed economica.
2. Sviluppo del Design: Durante questa fase, si dettagliano gli aspetti tecnici del progetto, dai sistemi strutturali agli impianti meccanici, elettrici e idraulici. Le tecnologie come il BIM permettono di visualizzare in anticipo interferenze e problemi potenziali.
3. Costruzione: Con il design integrato, la transizione dalla progettazione alla costruzione può essere più fluida. Gli eventuali aggiustamenti al design sono gestiti con maggiore agilità grazie alla continua collaborazione del team.
4. Miglioramento delle Performance Energetiche: L’approccio integrato permette di implementare soluzioni innovative per l’efficienza energetica, riducendo il consumo di energia e le emissioni di CO2.
5. Rispetto dei Tempi e del Budget: La progettazione integrata riduce il rischio di errori costosi e ritardi dovuti a incomprensioni o rilavorazioni, mantenendo il progetto nei limiti di tempo e di budget prefissati.
6. Flessibilità e Adattabilità: In un mondo che cambia rapidamente, essere in grado di adattarsi rapidamente a nuove esigenze del mercato o modifiche normative è cruciale. La progettazione integrata facilita questo tipo di flessibilità.

Le problematiche riguardano invece:

• Gestione della Comunicazione: Con tanti esperti coinvolti, mantenere una comunicazione chiara e efficace può essere una sfida. Strumenti digitali e incontri regolari sono essenziali per il successo del progetto.
• Condivisione delle Responsabilità: Definire chiaramente i ruoli e le responsabilità può essere complesso ma è vitale per prevenire conflitti.
• Costi Iniziali Maggiori: Sebbene si possano risparmiare risorse nel lungo termine, i costi iniziali per un approccio di progettazione integrata possono essere superiori a causa della maggiore complessità e del coinvolgimento di numerosi specialisti.

Da quanto sopra deriva che che per gestire interventi complessi è, di fatto, obbligatorio:

1. fare riferimento ad un team unico di progettazione, Direzione Lavori, Coordinamento per la sicurezza sul lavoro unico e integrato in una medesima struttura interdisciplinare che si ritiene non possa più essere il classico raggruppamento temporaneo di professionisti (RTP) ma debba essere il solo referente (Studio o Società di Ingegneria unica) e che svolga internamente tutte le attività relative alla progettazione architettonica/urbanistica, strutturale, impiantistica e poi le attività di controllo della fase e al suo interno in modo da rispondere immediatamente ad eventuali modifiche o correzioni derivanti da problematiche in fase di definizione dell’intervento e in fase esecutiva. Tale struttura non deve essere necessariamente localizzata nell’area dell’intervento. Potranno essere inseriti professionisti esterni locali per discipline più specifiche (geologo, progettazione acquedottistica, fogne e depuratori, geometri per frazionamenti e accatastamenti) ma questi devono essere limitati al minor numero possibile per ridurre al minimo le tempistiche di coordinamento che costituiscono, di fatto, perdite di tempo nonché, in fase esecutiva, il rischio che mancate tempistiche di consegna mettano la committenza in una posizione di “subordinazione” nei confronti dell’impresa esecutrice.
2. inserire nel team professionisti locali esterni come consulenti per gestire le connessioni con le amministrazioni locali (Comune, Provincia, Regione, Soprintendenza beni artistici, Vigili del Fuoco, …). Necessari in quanto, in Italia, la frammentazione delle normative a livello locale nonché le relative diverse interpretazioni e prassi e modulistiche, genera l’impossibilità di riferirsi ad un’impostazione progettuale ed autorizzativa univoca sul territorio nazionale. A questo si aggiunge la necessità di avere referenti locali che possano interagire in modo diretto con i funzionari amministrativi per risolvere in tempo utile eventuali problematiche o necessità di approfondimenti o integrazioni. Questi svolgeranno quindi funzione di collegamento tra la struttura referente di cui al punto precedente (che opererà in modo integrato e che resterà però sempre il nucleo esecutivo) e la Pubblica Amministrazione.
3. inserire nel team dei referenti locali per gestire ed agevolare gli allacci per le utenze idriche e fognarie, alimentazione elettrica, telefonia e dati. Le ragioni sono quelle del punto punto precedente ovvero sempre connesse alla presenza di particolarismi locali che impediscono, di fatto, una gestione centralizzata ed esterna al contesto specifico.

In conclusione, l’approccio integrato rappresenta un investimento iniziale che può portare a benefici significativi in termini di qualità, efficienza e sostenibilità dei progetti immobiliari. La sfida principale risiede comunque nella gestione efficace del team multidisciplinare ed il contesto operativo.

Ing. Paolo Croce- ZED PROGETTI srl

Large real estate projects necessarily require a multidisciplinary team that may include architects, engineers, builders, sustainability consultants, financial experts and, of course, the client. It is, in fact, mandatory to:

1. referring to a single design team, Works Management, Work Safety Coordination single and integrated in the same interdisciplinary structure, which it is believed can no longer be the classic temporary grouping of professionals (RTP) but must be the sole referent (single firm or Engineering Company) and which carries out internally all the activities related to architectural/urban planning, structural, plant engineering and then the phase control activities and internally so as to respond immediately to any changes or corrections arising from problems in the definition phase of the intervention and in the executive phase. This structure need not be located in the area of the intervention. External local professionals may be included for more specific disciplines (geologist, aqueduct design, sewers and purifiers, surveyors for fractioning and stacking), but these must be limited to the smallest possible number in order to minimise the coordination time that in fact constitutes a waste of time and, in the execution phase, the risk that failure to deliver on time will put the client in a position of “subordination” to the contractor.

2. including in the team external local professionals as consultants to manage connections with local administrations (Municipality, Province, Region, Artistic Heritage Superintendence, Fire Brigade, …). Necessary both because, in Italy, the fragmentation of regulations at the local level, as well as the related different interpretations and practices and forms, generates the impossibility of referring to a univocal design and authorisation approach on the national territory. Added to this is the need to have local contact persons who can interact directly with administrative officials to resolve any problems or the need for in-depth studies or additions in good time. These will then act as a liaison between the referent structure mentioned in the previous point (which will operate in an integrated manner and yet will always remain the executive core) and the public administration.

3. including local contact persons in the team to manage and facilitate connections for water and sewerage, power supply, telephony and data. The reasons are the same as in the previous point, i.e. always linked to the presence of local particularities that prevent, in fact, a centralised management outside the specific context.

In conclusion, the integrated approach represents an initial investment that can lead to significant benefits in terms of quality, efficiency and sustainability of building projects. However, the main challenge lies in the effective management of the multidisciplinary team and the operating context.