Nel panorama dell’editoria tecnica italiana del primo Novecento, i manuali Hoepli rappresentano ancora oggi una fonte preziosa per comprendere il modo in cui si progettava, si costruiva e si stimavano economicamente gli edifici dell’epoca. Tra questi, il volume dell’Ing. I. Casali, Tipi originali di casette popolari, villini economici ed abitazioni rurali, pubblicato da Hoepli Editore nel 1911, offre un’interessante testimonianza dei costi edilizi dell’Italia prebellica e possibilità di raffronto con quelli attuali.

Un esempio concreto: la “casetta doppia”
Nel manuale viene riportato il caso di una “casetta isolata, doppia, a due piani”, organizzata in piccoli alloggi distribuiti tra piano terreno e primo piano, con locali accessori nel sottosuolo e nel piano seminterrato. L’autore specifica: “La fabbrica occupa la superficie di 190 mq col volume di 1900 mc. Valutando questi al prezzo unitario di L. 11.60 al mc. la casetta doppia costa L. 22,000.”
Il dato è estremamente interessante perché consente di ricostruire il costo parametrico dell’edilizia residenziale nel 1911:

Il calcolo riportato nel manuale è coerente: 1900×11.60≈22040 lire

Quanto varrebbero oggi 11,60 lire del 1911? Per comprendere il dato in termini contemporanei è necessario distinguere tra:

• rivalutazione monetaria,
• valore tecnico reale della costruzione.

Applicando i coefficienti storici ISTAT relativi al potere d’acquisto della lira, una lira del 1911 può essere ricondotta a circa 5 euro attuali (ordine di grandezza).

Di conseguenza: 11,60×5≈58 €/mc. Il costo parametrico storico della costruzione corrisponderebbe quindi a circa: 58 €/mc attuali.

Oggi un villino bifamiliare di livello medio presenta costi dell’ordine di:

• 450 €/mc,
• con valori ancora superiori per edifici ad alte prestazioni energetiche o architetture complesse.

Perché oggi costruire costa molto di più?
A prima vista il confronto con i costi contemporanei può sembrare sorprendente. La differenza non dipende soltanto dall’inflazione, ma soprattutto dall’evoluzione tecnica e normativa dell’edilizia.

Nel 1911:

• non esistevano le moderne normative antisismiche;
• il cemento armato era ancora limitatamente diffuso nell’edilizia residenziale ordinaria;
• gli impianti erano estremamente semplici;
• non vi erano obblighi di isolamento termico;
• mancavano le prescrizioni energetiche contemporanee;
• la sicurezza nei cantieri era molto diversa dagli standard attuali;
• il costo della manodopera era inferiore;
• gli standard igienico-sanitari erano inferiori;
• i serramenti avevano prestazioni minime;
• la meccanizzazione degli impianti era quasi assente.

In sostanza, la costruzione del 1911 era dal punto di vista di particolari di decoro anche più curata ma comunque, nel complesso:

• più semplice,
• meno tecnologica,
• meno performante,

ma anche molto più dipendente dalla qualità della manodopera artigianale.

La compattezza dell’edificio
Particolarmente interessante è il rapporto tra superficie e volume: 1900/190=10 mc/mq
Un valore molto elevato rispetto all’edilizia contemporanea che è dell’ordine di 3,2 – 4,0 mc/mq

Questo suggerisce:

• altezze interne considerevoli;
• presenza di piano seminterrato;
• sottotetto utilizzabile;
• geometrie edilizie compatte e murature massicce.

L’immagine prospettica riportata nel manuale mostra infatti una tipologia edilizia di forte influenza mitteleuropea, con:

• copertura a falde inclinate;
• murature portanti importanti;
• aperture regolari;
• impostazione simmetrica e razionale.

Sono caratteristiche che riflettono la cultura edilizia tecnica dell’Europa centrale, molto presente nella manualistica tecnica Hoepli di inizio Novecento.

Un confronto che racconta l’evoluzione dell’edilizia
Il confronto tra 11,60 lire/mc del 1911 e gli attuali 450 €/mc, mostra come il costo dell’edilizia moderna non sia aumentato soltanto per effetto monetario, ma soprattutto per:

• incremento delle prestazioni richieste,
• complessità tecnica,
• sicurezza strutturale,
• efficienza energetica,
• comfort abitativo,
• impiantistica,
• normativa.

In altre parole, il villino contemporaneo non è semplicemente “più costoso”: pur nella sua medesima destinazione è un ora organismo edilizio enormemente più complesso rispetto a quello concepito all’inizio del XX secolo.

Fonti
Immagini – Archivio ZEDPROGETTI – riproduzione riservata
Hoepli Editore
I. Casali, Tipi originali di casette popolari, villini economici ed abitazioni rurali, Ulrico Hoepli, Milano, 1911
ISTAT – Coefficienti di rivalutazione monetaria storica

Ing. Paolo Croce- ZED PROGETTI srl

Within the landscape of Italian technical publishing in the early 20th century, Hoepli’s manuals remain a valuable source for understanding how buildings of the period were designed, constructed and costed. Among these, the volume by Eng. I. Casali, Original Types of Social Housing, Affordable Villas and Rural Dwellings, published by Hoepli Editore in 1911, offers an interesting insight into pre-war construction costs in Italy and allows for a comparison with current figures.