In Italia la cultura della manutenzione non è, ad oggi, praticamente ancora sviluppata. Tutti gli operatori del settore tendono a non considerare o a sottostimare l’importanza della manutenzione per differenti ragioni. I progettisti per un approccio spesso troppo incentrato sull’immagine finale dell’edificio (ancora di più con la tendenza attuale all’Architettura “evento” proposta dai vari archistar oggi così in voga) e poco sui costi connessi per mantenerla. I costruttori per ridurre i costi iniziali di costruzione e per spostare le problematiche manutentive sull’utente finale. I gestori per massimizzare i redditi derivanti riducendo al minimo indispensabile i costi e l’utenza perché considera il bene edilizio come immutabile nel tempo. Quest’ultima non accetta o, meglio, non vuole accettare il concetto di degrado naturale da contrastare con una manutenzione programmata e, quindi, necessariamente con un impegno economico. Nell’ambito dell’edilizia pubblica i famosi Piani di Manutenzione rimangono poi, molto spesso, solo voluminosi e pesanti blocchi di carta mai consultati.
Quanto sopra evidenzia, quindi, la ragione principale, ossia che la manutenzione costa e pure molto: secondo uno studio della Royal Institute of British Architects nell’ambito del ciclo di vita di edifici a destinazione terziario/uffici, i costi di manutenzione sono circa 5 volte il costo di costruzione.

Eppure l’attività di manutenzione è fondamentale in quanto ha un’incidenza notevole sul mantenimento della Vita utile di riferimento (Reference service life) per il componente edilizio ed evitare un precoce decadimento del bene e, quindi, del valore immobiliare. Tale situazione è evidente con la metodologia del metodo fattoriale sviluppato in Giappone già negli anni ’80 del 1900. Durante quegli anni, infatti, in Giappone si è fatto un intenso ed esteso lavoro di ricerca sulla stima della vita utile e sui metodi di previsione della vita utile degli edifici e delle loro parti. Nel 1989 sono stati pubblicati i risultati di tale lavoro e successivamente, nel 1993, un riassunto degli stessi è stato tradotto in inglese nella Principal Gui­de for Service Life Planning of Buildings (English edition) a cura di Architectural Institute of Japan. Nella guida è descritto un metodo, di fatto il precursore del metodo fattoriale ISO 15686, di stima della vita utile basato sulla valutazione del degrado dei componen­ti dove il degrado è legato a fattori che modificano una vita utile di riferimento.

Un esempio è riportato nella stima della vita utile di elementi in calcestruzzo armato.

La fine della vita utile di un elemento in calcestruzzo armato è definita dalla guida giapponese come il momento in cui il livello di corrosione delle barre di armatura è talmente elevato che nessun intervento di ripristino è in grado di riportare le prestazioni strutturali dell’elemento alle condizioni iniziale.

La guida giapponese suggerisce di calcolare la vita utile di ele­menti in calcestruzzo armato con la seguente formula:

y=ys x A x B x C x D x E x F x G x H

dove:

• ys è la vita utile standard di elementi in calcestruzzo armato posta per definizione pari a 60 anni;
• A è un coefficiente legato al tipo di calcestruzzo utilizzato, in particolare la guida assegna il valore 1,0 a calcestruzzi ordinari e il valore 0,95 a calcestruzzi alleggeriti;
• B è un coefficiente legato ai componenti del calcestruzzo: esso è posto pari a 1,0 per gli ordinari calcestruzzi con cemento Por­tland mentre assume valori inferiori all’unità, da 0,85 a 0,80, se il calcestruzzo contiene anche ceneri;
• C è un coefficiente legato al rapporto acqua cemento e assume va­lore pari a 1,0 se il rapporto è pari al 65%, valore pari a 1,2 se il rapporto scende al 60% e valore pari a 1,5 se il rapporto vale 55%;
• D è un coefficiente legato allo spessore di copriferro, si assegna il valore 0,25 per 20 mm di copriferro; 0,56 per 30 mm; 1,0 per 40 mm e 1,56 per 50 mm;
• E è un coefficiente legato alla finitura superficiale del materiale e assume valore 0,5 se senza alcuna finitura; 1,5 se rivestito da almeno 15 mm di intonaco a base di cemento; 3,0 nel caso di rivestimenti ceramici;
• F è un coefficiente legato alla qualità dell’esecuzione, per esecuzioni ordinarie vale 1,0;
• G è un coefficiente legato alla manutenzione, assume valore 0,5 se non sono previsti interventi di ripristino e 1,0 se sono previsti interventi manutentivi in caso di manifestazioni limitate di de­grado superficiale;
• H è un coefficiente legato al clima e agli agenti ambientali, assu­me valori pari a 1,0 per il clima ordinario del Giappone; 0,9 per le zone con presenza di cicli di gelo e disgelo; 0,8 per le zone costiere.

Da quanto si osserva, la mancanza di manutenzione determina, infatti, già da sola, il dimezzamento della vita utile della struttura del fabbricato.

Fonti
“Manutenzione e durata degli edifici e degli impianti” – F. Re Cecconi, F. Marcon – Ed. Maggioli

Ing. Paolo Croce- ZED PROGETTI srl

In Italy, the culture of maintenance is not yet practically developed. All operators in the sector tend not to consider or underestimate the importance of maintenance for different reasons. Designers for an approach often too much focused on the final image of the building (even more so with the current trend towards “event” architecture proposed by the various archistars in vogue today) and little on the costs involved in maintaining it. Builders to reduce initial construction costs and to shift maintenance issues to the end user. Managers to maximize the income deriving from it by reducing costs and users to the indispensable minimum because they consider the building asset as immutable over time. The latter does not accept or, better, does not want to accept the concept of natural degradation to be counteracted with planned maintenance and, therefore, necessarily with an economic commitment.
In the public building sector, the famous Maintenance Plans are, very often, only voluminous and heavy blocks of paper that nobody has never consulted.