Torvaianica è una frazione del Comune di Pomezia da cui dista 5,98 Km, situata lungo la costa del Lazio, a sud di Roma. Pomezia costituisce quindi il suo centro di primo riferimento. Vi risiedono circa 17.000 abitanti.

LOCALIZZAZIONE E STORIA

Il nome deriva dalla Torre del Vajanico, di forma quadrata (di circa 13 mt per lato) e di oltre 16 m d’altezza, fatta costruire nel 1580 con funzione di avvistamento costiera che faceva parte del sistema difensivo contro le incursioni saracene lungo la costa del Lazio. Le torri costiere erano comuni lungo le coste italiane come parte di una rete di difesa e comunicazione per avvisare le popolazioni locali di possibili attacchi dal mare. La torre venne distrutta dai tedeschi durante la Seconda Guerra Mondiale per non dare riferimenti agli alleati che stavano preparando lo sbarco (quello che poi sarebbe avvenuto il 23 gennaio 1944 presso Anzio). In realtà, però, una parte del basamento della torre rimase conservata e visibile anche dopo il crollo per molti anni ma negli anni ‘50, venne definitivamente demolita. Nel tempo, il nome si è evoluto in “Torvaianica”.

L’area di Torvaianica, come molte zone costiere del Lazio, era originariamente paludosa e soggetta a malaria, il che limitava lo sviluppo abitativo. Tuttavia, fin dall’antichità, questa regione faceva parte della Via Severiana, un’antica strada romana che collegava Ostia ad Anzio, indicando l’importanza strategica dell’area. Un cambiamento significativo avvenne con le opere di bonifica iniziate nella metà del XIX secolo e proseguite durante il regime fascista nel XX secolo. Queste operazioni avevano l’obiettivo di eliminare la malaria e rendere le terre coltivabili, ma aprirono anche la strada allo sviluppo urbano.

Nello specifico, i primi nuclei di abitanti si hanno negli anni venti del 1900, quando sulla costa approdarono famiglie di pescatori provenienti da Minturno, inizialmente stagionali, alle quali poi negli anni trenta e quaranta si unirono i coloni giunti al seguito della bonifica dell’agro pontino. Dopo la Seconda Guerra Mondiale, Torvaianica iniziò a trasformarsi in una località balneare. L’aumento della domanda di case vacanza e la vicinanza a Roma fecero sì che molti romani scegliessero Torvaianica per le loro residenze estive (si veda ad esempio il “Villaggio Tognazzi“). Questo portò alla costruzione di numerose villette, stabilimenti balneari e infrastrutture turistiche. Torvaianica, quindi, pur essendo una località con una lunga storia che risale all’antichità, non ha un “centro storico” nel senso tradizionale del termine, come potrebbe averlo una città medievale o rinascimentale italiana. Ciò non significa che l’area manchi di storia o di siti di interesse storico-archeologico. Nei dintorni di Torvaianica, come in molte altre parti del Lazio, si possono trovare resti dell’epoca romana e pre-romana. 

L’incremento turistico ebbe l’apice negli anni sessanta: a quel decennio risale la crescita economica della zona, sviluppatasi con la prospettiva di località balneare elegante di Roma con un intenso e caotico processo di urbanizzazione che ha avuto come principale direttrice la strada litoranea lunga circa 9 chilometri (Lungomare delle Sirene). L‘eccessiva urbanizzazione, che non ha seguito alcun piano regolatore, né alcun criterio di valorizzazione e caratterizzazione del contesto urbano, ha però, di fatto, posto le premesse per la successiva decadenza del litorale, che è andato via via svuotandosi diventando, di fatto, una meta turistica popolare. Contemporaneamente i processi industriali decentralizzati, hanno accompagnato il declino produttivo della vicina città di Pomezia che, alla fine degli anni ottanta, si era proposta come centro particolarmente solido sotto il profilo tecnologico ed economico. Il punto più basso si è raggiunto negli anni ottanta e novanta, quando gli abitanti stanziali non superavano le 5.000 unità, e gli alloggi, non più mantenuti e lasciati andare in decadenza, erano affittati ai primi stranieri provenienti dall’Europa dell’Est. Nonostante negli ultimi 10 anni siano intervenuti mutamenti amministrativi legati all’ampliamento dei servizi rivolti alla gestione del tempo libero e le prospettive di consolidamento sociale ed economico della zona appaiano in via di miglioramento, il quadro sociale attuale è spesso caratterizzato da uno sviluppo poco armonico e, in alcuni casi, disaggregante, sia a livello ambientale che sociale, nel quale la disoccupazione si affianca all’occupazione stagionale, alla sottoccupazione ed al lavoro irregolare. Nell’ultimo quinquennio si è assistito ad un incremento sul territorio di flussi migratori provenienti da paesi appartenenti al continente Africano, all’Asia meridionale e al Sud-est asiatico, spesso correlati a situazioni di particolare vulnerabilità. Da un’indagine effettuata in sito la percezione di contesto rilevata dai residenti è quella di una classica cittadina balneare, deserta nel periodo invernale e caotica in quello estivo.

CONTESTO URBANISTICO

Lo sviluppo urbanistico di Torvaianica riflette, dunque, un percorso comune a molte località costiere italiane, dove le trasformazioni economiche, sociali e ambientali hanno modellato l’evoluzione della zona da un’area prevalentemente agricola e paludosa a una destinazione residenziale e turistica a cui, dopo un periodo di intenso sfruttamento crescita urbana, è seguita una decadenza. In termini di sviluppo immobiliare sono attualmente presenti a Torvaianica complessivamente 2931 edifici, dei quali 2876 utilizzati. Di questi ultimi 2700 sono adibiti a edilizia residenziale, 176 sono invece destinati a uso produttivo, commerciale o altro. Dei 2700 edifici adibiti a edilizia residenziale 173 edifici sono stati costruiti in muratura portante, 2523 in cemento armato e 4 utilizzando altri materiali, quali acciaio, legno o altro. Degli edifici costruiti a scopo residenziale 353 sono in ottimo stato, 1718 sono in buono stato, 567 sono in uno stato mediocre e 62 in uno stato pessimo.

L’edilizia attuale è costituita da edifici per lo più identificabili nella tipologia a palazzina con la tipica configurazione architettonica anni ’60 con mattoncini faccia a vista dalle caratteristiche energetiche ormai desuete, strutture di oltre 50 anni ed in condizioni di necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Si evidenziano tentativi di recupero urbanistico, tendenzialmente destinato ad offrire destinazioni a residence che possono avere anche una funzionalità ricettiva più ampia oltre a quella strettamente stagionale (turismo d’affari).

L’andamento del mercato immobiliare a Torvaianica, come per molte località balneari vicine a grandi centri urbani, è influenzato da diversi fattori, tra cui la domanda di seconde case, l’attrattiva turistica della zona, la citata vicinanza a Roma e le tendenze economiche generali. Alcune tendenze generali e fattori che tipicamente influenzano il mercato immobiliare in località come Torvaianica sono:

• Domanda di Seconde Case: Torvaianica, con la sua spiaggia e la vicinanza a Roma, è tradizionalmente stata una scelta popolare per chi cerca una seconda casa al mare, dove trascorrere i weekend e le vacanze estive. Questo può mantenere la domanda relativamente alta, soprattutto per immobili con buona posizione e accesso alle spiagge.
• Influenza di Roma: La prossimità a Roma è un fattore chiave che influisce sull’andamento del mercato immobiliare a Torvaianica. Per chi lavora nella capitale ma desidera vivere in un contesto meno urbano o avere una casa vacanze non troppo distante, Torvaianica offre un compromesso attraente.
• Sviluppo e Investimenti: Eventuali nuovi sviluppi, miglioramenti delle infrastrutture o investimenti in servizi e turismo possono influenzare positivamente il mercato immobiliare, rendendo la zona più desiderabile per acquisti sia residenziali che come investimento.
• Trend Turistici: L’andamento del turismo nella zona può avere un impatto diretto e indiretto sul mercato immobiliare. Un aumento della popolarità come destinazione turistica può elevare la domanda di affitti a breve termine, rendendo l’investimento in immobili più attraente.
• Condizioni Economiche Generali: Come per tutti i mercati immobiliari, anche quello di Torvaianica è influenzato dalle condizioni economiche generali, dal potere d’acquisto delle famiglie e dai tassi di interesse per i mutui.

La sua vicinanza a Roma, infatti, ha giocato e continua a giocare un ruolo chiave nel suo sviluppo e nella sua popolarità come località di villeggiatura e residenza. La distanza dal centro di Roma è di circa 38 Km e quindi di prossimità anche se soffre delle criticità connesse alla predilezione verso il trasporto veicolare che porta a quotidiane situazioni di intasamento delle arterie principali (vedi Grande Raccordo Anulare) che spostano i tempi di percorrenza dai teorici 60 minuti (centro-centro) sino ai 90-120.

Negli ultimi anni, Torvaianica sta comunque vivendo un periodo di ripopolamento, dovuto anche ad una parte della popolazione lavorativa che gravita su Roma e che ricerca immobili a costi più contenuti rispetto alla capitale dove spesso i prezzi per le abitazioni sono proibitivi. Anche il recente incremento allo sviluppo dello smart-working, pur essendosi di molto ridimensionato rispetto alle prospettive evidenziate durante l’epidemia di covid, può costituire un fattore positivo.

L’amministrazione locale ha inoltre previsto politiche di miglioramento urbano (DUP 2023-2025). Tra queste si segnala:

• obiettivo di rilancio del turismo come una delle principali aree di sviluppo della città tramite la definizione di un Piano di Marketing Territoriale per fare di Pomezia e Torvaianica un “prodotto” turistico organizzato e promuovibile correlato al litorale, ai beni storici archeologici, i parchi divertimento, la riserva della Sughereta, la campagna romana, il citato turismo d’affari nonché la vicinanza con Roma e la vicinanza con due importanti hub aeroportuali (Fiumicino e Ciampino). In merito all’elemento aeroportuale è però da segnalare che l’ENAC ha pronto un Piano straordinario di riassetto degli aeroporti, che prevede di ridimensionare negli anni Roma Ciampino, fino alla chiusura, e rimpiazzarlo con un nuovo aeroporto civile, a Frosinone.
• nel 2021 il Comune di Pomezia ha ottenuto il finanziamento dal Programma nazionale della Qualità dell’abitare (PinQua) del Ministero per le Infrastrutture e la Mobilità Sostenibili (Mims) per il progetto “Torvaianica Cresce”, del valore di 15 milioni di euro. Rappresenta un pacchetto di interventi per la riqualificazione del tessuto abitativo in zona Torvaianica Nord. Il progetto prevede:
  • la demolizione e la ricostruzione del rudere “centro Elisabetta”, che consentirà di realizzare 18 nuovi appartamenti destinati all’emergenza abitativa e una serie di spazi essenziali per l’integrazione sociale. Tra questi: una nuova scuola – prioritariamente destinata al nido o all’infanzia – una sala ricreativa di 148 mq e un’area verde di quasi 3mila mq;
  • il miglioramento delle infrastrutture del quartiere attraverso la realizzazione di nuovi marciapiedi o il rifacimento dei tratti esistenti, l’abbattimento delle barriere architettoniche, la realizzazione di due nuovi ponti su via Rumenia – in concomitanza dell’intersezione coi fossi Crocetta e di Pratica di Mare al fine di completare l’asse di viabilità che corre parallelamente al Lungomare delle Sirene;
  • l’incremento del grado di sicurezza, percepita e reale, attraverso l’installazione di 150 nuovi impianti di videosorveglianza, da dislocare lungo il tratto di litoranea oggetto di riqualificazione o realizzazione di nuovi percorsi pedonali, con sistemazione o nuova installazione degli impianti di pubblica illuminazione.
• nel 2022 il Comune di Pomezia si è aggiudicato un finanziamento da 10 milioni di euro per la Rigenerazione Urbana, miglioramento della qualità del decoro urbano e del tessuto sociale ed ambientale. Il progetto prevede la realizzazione di un tratto importante di pista ciclabile, che partirà da Borgo Santa Rita/Martin Pescatore, passerà dal tratto esistente di Via C.A. Dalla Chiesa e terminerà su via Polonia, fino al confine con Ardea. La riqualificazione, oltre alla realizzazione del tratto ciclabile, prevede l’adeguamento dei marciapiedi esistenti e il recupero dell’immobile confiscato alla criminalità organizzata all’interno del Borgo Santa Rita da destinare ad attività ad alta valenza sociale.

Al momento attuale, Torvaianica rappresenta, altresì, una zona molto attiva dal punto di vista immobiliare e costituisce circa il 29% di tutte le transazioni immobiliari di Pomezia. , in linea al prezzo medio cittadino, pari a circa 1.790 €/m².
Le quotazioni in zona Torvaianica relativamente omogenee e circa il 60% degli appartamenti è offerto ad un prezzo compreso tra 1.330 €/m² e 2.260 €/m². Il prezzo medio degli appartamenti in zona Torvaianica è di circa 1.800 €/m². I trend immobiliari hanno dinamiche che vanno valutate nell’ordine dell’ordine di circa 20-30 anni, è però vero che sull’area l’andamento dei prezzi di vendita negli ultimi 3 anni è in crescita.

Fonti